Las familias españolas destinaron el 44,8% de su renta bruta disponible a financiar la compra de vivienda en el segundo trimestre del año, casi dos puntos más que al cierre de 2006 y la cifra más alta de toda la serie histórica, según los últimos datos del Banco de España. Este porcentaje contrasta con el 36,7% de la renta bruta familiar que era necesario destinar a tal fin en 2005 y con el 35% que destinaban las familias a la compra de vivienda en 2004.
Los datos de la autoridad monetaria indican que el endeudamiento de los hogares por la compra de vivienda continúa creciendo de forma paulatina, dado que en el primer trimestre, las familias destinaron el 43,6% de su renta a financiar la adquisición de vivienda, ocho décimas menos que en el segundo trimestre.
A pesar del menor incremento de los precios de la vivienda entre abril y junio respecto a etapas anteriores, el Euribor ha encadenado en julio el vigésimo segundo mes consecutivo de subida, situándose por encima del 4,5% y aproximándose a tasas que no se conocían desde los primeros meses de 2001, lo que ha obligado a los españoles a destinar un porcentaje mayor de su renta a la adquisición de vivienda.
Sin embargo, el precio medio de la vivienda libre se situó al cierre del primer semestre de este año (2.054,5 euros por metro cuadrado, un 5,8% más) en la menor tasa de subida desde finales de 1998, fecha del inicio del ''boom'' que el sector ha venido registrando desde entonces.
Con todo, el aumento del esfuerzo financiero de los hogares por compra de vivienda está en línea con el aumento del importe medio de las hipotecas. Hasta mayo, dicho importe se situó en 150.810 euros, lo que supone un incremento del 7,6% respecto al mismo mes de 2006, según la estadística de hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Una vivienda cuesta 7,2 veces la renta disponible
De esta forma, en el segundo trimestre del año el precio de una vivienda de tipo medio (93,75 metros cuadrados) era 7,2 veces superior (7,1 veces en 2006 y 6,7 veces en 2005) a la renta bruta disponible de un hogar mediano, con lo que el esfuerzo anual de las familias para financiar la compra de su vivienda ha seguido creciendo en los últimos ejercicios, si bien se ha estabilizado respecto a los últimos trimestres.
Descontando las deducciones de las que se benefician las familias por compra de vivienda a través del IRPF (un 15% con carácter general hasta un máximo de 9.015 euros anuales), los hogares destinaron el 36% de su renta bruta disponible a financiar la adquisición de su vivienda en el primer trimestre, cifra también superior al 30,1% que fue necesario en el año 2006.
Fuente: el pais
El reciente compromiso adquirido entre el Departamento del Tesoro y los Demócratas en el Congreso sobre el destino de Fannie Mae y Freddie Mac, las entidades hipotecarias respaldadas por el Gobierno de EEUU, es el peor que se podía haber alcanzado.
Como parte del rescate de las dos firmas, el Tesoro ofreció un cheque en blanco, al que las entidades podrán recurrir si fuera necesario. Sin embargo, la dirección de las dos empresas se ha mantenido intacta. Los directivos son conscientes de que su supervivencia depende de no utilizar ese cheque en blanco. Harán, por tanto, lo que esté en su mano para reducir la necesidad de solicitar más capital.
En resumen, dado que se trata de instituciones financieras privadas pero con escasa capitalización, las empresas de patrocinio público (GSE, en sus siglas en ingles) son incapaces de cumplir con su misión de proporcionar estabilidad y liquidez al sistema financiero hipotecario del país.
En su presentación a los inversores, después de declarar importantes pérdidas trimestrales, las GSE aseguraron que reducirían el número de hipotecas suscritas y se comprometieron incluso a disminuir sus participaciones para mantener el capital. También recordaron que las tarifas de sus actividades de compensación de seguros prácticamente se habían duplicado.
Además, han mejorado la calidad de los nuevos préstamos al centrarse en entidades crediticias que disponen de créditos de más calidad, lo que significa que las GSE han incrementado significativamente el coste de las hipotecas, ajustando las condiciones de los préstamos.
Los problemas del sistema bancario han hecho que el mercado hipotecario quede reducido prácticamente a estas dos GSE. De hecho, su cuota de mercado vinculada a nuevas hipotecas se ha duplicado en el último año y ahora se sitúa cerca del 80 por ciento.
Mientras las dos compañías intentan sobrevivir como pueden y reducir la necesidad de recurrir a nuevo capital, la disponibilidad y el coste de las hipotecas en EEUU están sufriendo las consecuencias. El número de viviendas disponibles se ha disparado debido al aumento de las ejecuciones hipotecarias.
Los precios de la vivienda han caído estrepitosamente y esta tendencia continuará a menos que los términos de las hipotecas sean más favorables y se amplíen a un mayor número de clientes.
Esta situación hace pensar que los precios de la vivienda seguirán su tendencia a la baja casi con toda seguridad. Eso, además, hace que las políticas de las GSE sean contraproducentes, ya que un descenso en el precio de la vivienda aumenta sus pérdidas y su grado de insolvencia. La solución a la crisis de las GSE simplemente se ha aplazado, lo que hace que aumente el riesgo de que la crisis del sector inmobiliario empeore.
Confianza
La confianza en los bonos respaldados por las GSE se ha visto afectada. Los mercados están intentando que las autoridades encuentren una solución. Hay que reconocer que el modelo de negocio de las GSE no funciona. Se trata de alianzas públicas o privadas en las que los riesgos los asume el sector público y los beneficios van destinados al sector privado: directivos y accionistas. Entre otras irregularidades, las empresas tienen un sinfín de problemas en su contabilidad. Sus responsables han utilizado importantes sumas de dinero para obtener los favores del Congreso. Éste no es un modelo de negocio que merezca la pena mantener.
Afortunadamente, hay alternativas disponibles. El secretario del Departamento del Tesoro, Hank Paulson, ha propuesto el uso de cédulas hipotecarias, un vehículo de financiación de hipotecas muy utilizado en Europa.
Yo recomendaría el sistema de créditos hipotecarios utilizado en Dinamarca, en el que la relación préstamo-valor y las normas de suscripción están controlados por un único regulador que goza de una gran solidez. Estas hipotecas se transforman en bonos negociables. La cobertura de los bonos está garantizada tanto por las hipotecas como por el crédito de las instituciones financieras que los emiten. Las hipotecas permanecen en el balance de los emisores, lo que elimina el riesgo moral inherente al sistema estadounidense, que se basa en los beneficios obtenidos de su venta al mercado.
La normativa del sistema danés vinculada a las hipotecas favorece la transparencia y la liquidez. Los propietarios de una vivienda pueden amortizar sus hipotecas en cualquier momento mediante la compra de bonos. Dado que el valor de la vivienda y el precio de los bonos tienden a cambiar de forma simultánea, esta solución reduce las posibilidades de pérdida de valor de los propietarios.
Además, para los bancos emisores, poseer estos bonos implica menos requerimientos de capital ya que estos bonos se venden con una prima frente a los bonos convertibles ordinarios.
Este sistema ha sobrevivido durante mucho tiempo en el sector hipotecario danés desde su creación, poco después del gran incendio de Copenhague de 1795.
Yo mismo fui pionero en la introducción del sistema danés en México, con el respaldo de Paul O’Neill, cuando ocupaba el cargo de secretario de Departamento del Tesoro. Con tan solo algunos algunos cambios, sería una solución a largo plazo para el sector hipotecario de Estados Unidos.
Fuente: expansion
Hasta un total de 74.423 inmuebles, mientras que el importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 140.861 euros, con un descenso del 6,6%, según la estadística de hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El capital prestado para hipotecas sobre viviendas registró una caída del 40,3% y el tipo de interés medio fue del 5,18%, un 10,8% más
Los datos de mayo vuelven a reflejar caídas de dos dígitos después de que en abril el número de viviendas hipotecadas bajara sólo un 9,4%. En meses anteriores, las viviendas hipotecadas habían llegado a rozar descensos interanuales del 40%, senda en la que parece que vuelven a entrar a la vista de los resultados de mayo.
El capital prestado para las hipotecas sobre viviendas superó en el quinto mes del año los 10.483 millones de euros, lo que supone un descenso del 40,3% respecto a mayo de 2007.
Teniendo en cuenta el total de fincas (rústicas y urbanas), el importe medio por hipoteca constituida se situó en 158.549 euros, con una disminución del 5,6% respecto a mayo de 2007 y del 2,3% en relación al mes de abril de este año.
El total de fincas rústicas y urbanas hipotecadas en mayo ascendió a 111.210, un 32,7% menos, mientras que el capital prestado superó los 17.632 millones de euros, un 36,5% inferior al de mayo de 2007.
Las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron un mayor número de préstamos hipotecarios en mayo, con el 54,1% del total, seguidas de los bancos (35,6%) y de otras entidades financieras (10,3%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 50,6% del total, los bancos el 39,3% y otras entidades, el 10,1%.
El tipo de interés medio en mayo fue del 5,18%, un 10,8% más que hace un año y un 0,1% superior al del mes de abril. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 5,18% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 5,09% y un plazo medio de 24 años.
El 97% de las hipotecas constituidas en mayo utilizó un tipo de interés variable, frente al 3% de tipo fijo. Dentro de las variables, el Euríbor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 88,5% de los nuevos contratos.
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió en mayo a 33.760, lo que supone un crecimiento interanual del 18,8%. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones fue de 22.866, un 10,4% más que en mayo de 2007.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en mayo se produjeron 25.841 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), lo que representa una subida interanual del 17,6%. Por su parte, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 4.642, un 6,3% más.
Un total de 3.277 hipotecas cambiaron de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un incremento del 58,2%.
De las 33.760 hipotecas que cambiaron sus condiciones en mayo, el 44,6% se deben a modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo se redujo después del cambio de condiciones desde el 6,8% hasta el 1,8% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasan a estar referenciados a un tipo de interés variable.
Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euríbor es la referencia más importante. Además, su interés medio es el más bajo antes del cambio (3,83%), mientras que después del cambio el interés medio más bajo es el referente a otros tipos de interés (4,96%). El interés medio de los préstamos aumentó 0,33 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 1,31 puntos en las hipotecas a tipo variable.
En mayo se cancelaron registralmente un total de 63.809 hipotecas, lo que supone un descenso interanual del 20,9%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas bajaron un 20,4% y las canceladas sobre fincas urbanas lo hicieron en un 20,9%. En el caso de las cancelaciones de hipotecas constituidas sobre vivienda su número cayó un 24,8% en tasa interanual.
Por comunidades autónomas, Murcia, con 433, y Comunidad Valenciana, con 429, fueron las regiones que concentraron un mayor número de fincas con hipotecas constituidas en mayo por cada 100.000 habitantes. Todas las regiones experimentaron caídas en el volumen de fincas hipotecadas a excepción de Extremadura, que registró un incremento del 14,6%.
La Rioja y Comunidad de Madrid registraron el mayor importe medio hipotecado, con 213.894 euros y 201.970 euros, respectivamente. La Rioja (+51,7%) y Aragón (+5,3%), fueron las comunidades que experimentaron una tasa de variación interanual más elevada, mientras que los mayores descensos correspondieron a Murcia (-23,1%) y Galicia y Madrid, ambas con una tasa negativa cercana al 15%.
Las comunidades que registraron el mayor número de cambios en las condiciones de las hipotecas en mayo por cada 100.000 habitantes fueron La Rioja (304) y Comunidad Valenciana (192). Murcia y Comunidad Valenciana fueron las que registraron el mayor número de hipotecas canceladas por 100.000 habitantes, con 264 y 257 cancelaciones, respectivamente.
Fuente: urbanoticias
Según datos de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (Asnef-Equifax), el número de morosos relacionados con hipotecas se ha incrementado durante el comienzo de 2008 y durante marzo y abril ha mostrado una aceleración más pronunciada
Los consumidores residentes en España siguen la tendencia de aumento en la morosidad registrada en los últimos meses, acrecentada con la crisis de crédito y liquidez originada por las hipotecas 'subprime' en Estados Unidos y con la tendencia al alza del Euribor.
Según los datos de Equifax, el número de operaciones morosas en junio llegó a los 4,247 millones, el saldo medio por deudor ha aumentado a 3.620 euros y las deudas impagadas tienen un valor de 15.374 millones. Esto supone un incremento del 44,24 % en lo que va de 2008 y de un 66,15 % en doce meses.
Fuente: fotocasa
Los nuevos créditos concedidos para la compra de vivienda alcanzaron 8.136 millones de euros en mayo, lo que supone una caída del 42,7% respecto al mismo mes 2007.
Expertos financieros apuntan que este descenso se debe tanto a la crisis de liquidez del sistema financiero internacional como a una caída de la demanda crediticia.
Los nuevos créditos concedidos por las entidades financieras a los hogares españoles para la compra de vivienda alcanzaron 8.136 millones de euros en mayo, lo que supone una caída del 42,7% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se concedieron préstamos por un importe de 14.205 millones de euros, según datos del Banco de España.
Estos datos ponen de manifiesto el descenso en la concesión de créditos para la adquisición de viviendas, que hace dos años, en mayo de 2006, crecían a un ritmo del 19,06%.
Expertos financieros apuntan que este descenso se debe tanto a la crisis de liquidez del sistema financiero internacional, que ha llevado a las entidades a endurecer los criterios para conceder préstamos hipotecarios, como a una caída de la demanda crediticia, ya que la subida del Euríbor y los precios de la vivienda hacen cada vez más difícil para las familias la compra de un inmueble.
Además, unas 60.000 familias se encuentran en la actualidad en situación de morosidad en España, cifra que podría duplicarse hasta alcanzar 120.000 en los próximos seis u ocho meses, según datos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).
La Asociación asegura que cerca de 4 millones de hipotecas, especialmente aquellas firmadas entre los años 2000 y 2008, están "en apuros" tras las últimas subidas de tipos de interés propiciadas por el Banco Central Europeo (BCE), la última de ellas el día 3 de julio que incrementó los tipos en la zona euro hasta el 4,25%.
Descensos consecutivos
Mayo fue el decimonoveno mes consecutivo en el que el importe de las nuevas operaciones para financiar la compra de vivienda registró un descenso interanual, una tendencia que se inició en septiembre de 2006, cuando los nuevos créditos para comprar casas cayeron un 4,63%.
En términos absolutos, el pasado mes de mayo se registró el menor importe de nuevos créditos concedidos para la compra de vivienda desde agosto de 2004, cuando alcanzaron un volumen de 6.794 millones de euros. El descenso de los nuevos créditos se recrudeció en el verano de 2007. De hecho, en el mes de junio se llegó a registrar una bajada del 16,22%, momento desde el que el importe de los nuevos créditos para la compra de vivienda han ido retrocediendo.
En este contexto, el descenso interanual registrado en el mes de mayo es el segundo mayor alcanzado desde que comenzó la tendencia a la baja, por detrás de la caída del 49,52% del mes de marzo, cuando el saldo de nuevos créditos fue de 8.595 millones de euros, frente a los 14.205 millones registrados en el mismo mes de 2007.
Fuente: Periodista digital
El presidente de la Asociación de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, considera que el aumento en un cuarto de punto de los tipos de interés repercutirá en el Euríbor, acentuando su escalada alcista, lo que llevará a un aumento de la morosidad, que podría cerrar el año en el entorno del 3%, colocando "al borde de la ejecución judicial a 120.000 familias" hipotecadas.
Pardos señaló hoy en declaraciones a Europa Press que la subida del Euríbor, que ya ha repuntado más de lo esperado por la crisis crediticia internacional, también hará que "cientos de miles de familias tengan que apretarse el cinturón excesivamente".
En este sentido, el presidente de Adicae demandó "medidas inmediatas" por parte del Gobierno para remediar lo que considera una "crisis hipotecaria" en España y una "situación dramática para las familias", y pidió que las soluciones se busquen en un marco de diálogo entre el Banco de España, el Ministerio de Economía, las entidades financieras y las asociaciones de consumidores.
Asimismo, Pardos subrayó que "ni a la banca ni al Estado le interesa un nivel tan alto de ejecuciones de hipotecas en los juzgados", por lo que demandó soluciones como subsidiación de intereses o renegociación de los créditos, tras indicar que la iniciativa del Gobierno que permite ampliar el plazo de la hipoteca sin gastos no es la solución al problema.
Fuente: eleconomista
Hasta hace unos meses bancos y cajas mantenían una agresiva contienda por captar clientes con hipotecas. ¿Sus armas? Plazos de amortización de hasta 50 años, préstamos del 100% del valor de tasación de la vivienda, costes competitivos y un amplio abanico de fórmulas para facilitar a los usuarios el pago de la cuota. Hoy, sin embargo, el alto endeudamiento que padecen las familias, unido a las continuas subidas del euríbor y a las tensiones de liquidez que vive el sector bancario ha obligado a las entidades a desviar sus miras del mercado crediticio. Fuentes consultadas por este periódico confirman que los negocios financieros están cambiando de estrategia ante el temor a los impagos. Los expertos calculan que más de la mitad de las peticiones -en torno a seis de cada diez- se están quedando en papel mojado.
La confesión tiene lugar a micrófono cerrado, sin grabadoras de por medio. Oficialmente, ningún empleado de banca se atreve a reconocer que el grifo de las hipotecas se está cerrando. Sin embargo, desde el anonimato, admiten que se han endurecido «sustancialmente» los requisitos para conceder un préstamo y que ya no interesa dar dinero, sino captarlo a través de productos de ahorro. «La diferencia es que ya no se otorgan créditos a la ligera. Se siguen dando, pero sólo a personas con solvencia muy clara. Con el nuevo escenario, ninguna sucursal quiere pillarse los dedos», explica el subdirector de una entidad malagueña.
La responsable de otra conocida oficina subraya sus palabras: «El sector se ha puesto en jaque por el repunte de la morosidad. Actualmente ningún banco da el 100% del valor del piso, como se hacía antes, por lo que para firmar hay que tener ahorrado al menos un 20% del coste de la operación», relata. Y ahí no acaban los obstáculos. «Ahora, estamos exigiendo más avales, como puede ser la hipoteca de otra casa, lo que exige implicar a terceras personas. El objetivo es conseguir las máximas garantías posibles», agrega otro profesional del sector, que pide que no se cite su nombre.
Comité de riesgos
Al respecto, Ángel Yagüe -coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros- asegura que en cuanto la operación supera un determinado nivel, las entidades las someten al examen de un comité de riesgos. «La extrema dificultad de muchos bancos y cajas para obtener liquidez en los mercados interbancarios está haciendo que las gestiones se miren con lupa», esgrime.
Y añade otro argumento: la rebaja de las tasaciones. «Éstas están cayendo en picado, por lo que si la garantía de reembolso de un préstamo decrece, también bajan las posibilidades de obtenerlo. Es más, ya esta garantía patrimonial no es suficiente. Si as compañías dudan de que se les pueda devolver el dinero aunque sea mínimamente, dirán 'no' a la operación», puntualiza.
Las causas que explican que la concesión de un crédito se haya convertido en una auténtica carrera de obstáculos son diversas. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario, con tasas superiores al 25%. Sin embargo, desde el pasado ejercicio este ritmo se frenó en seco. En febrero, el índice de incremento se quedó a nivel nacional en un 13% -la mitad que un año antes.
En Málaga, la situación fue más crítica aún, con un descenso acusado del 41,9%. A tenor del Instituto Nacional de Estadística en marzo se rubricaron en la provincia 2.780 hipotecas de viviendas, frente a las 4.786 constituidas durante el mismo mes de 2007.
La tasa de morosidad -que aunque sigue en niveles bajos va en aumento- es uno de los factores están contribuyendo a tejer este descenso. En abril el indicador subió por décimo mes consecutivo hasta situarse en el 1,302%, el nivel más alto en ocho años.
El euríbor, por las nubes
Los continuos repuntes del euríbor -la referencia más usada para calcular las hipotecas- es otra de las piezas de este caleidoscopio. El índice cerrará en junio según las previsiones en el 5,3%, el nivel más alto desde su creación en 1999, lo que vuelve a complicar las cuentas de quienes pretenden acceder a un préstamo. En lo que va de junio, el euríbor ronda ya en el 5,321%. De confirmarse a final de mes, este porcentaje elevaría una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años 69,33 euros más al mes y 831,96 euros al año. En el último lustro, la cuota anual ya se ha encarecido en 2.170 euros.
Las complicaciones añadidas por el crecimiento de este indicador está propiciando que los bancos revisen más a fondo la capacidad de endeudamiento de las familias. Así lo constata el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Cayetano Rengel, quien lamenta que muchas casas se estén dejando sin vender por la negativa de las entidades, «que están denegando créditos de forma abrumadora», critica.
fuente: diariosur
La Agencia Negociadora ha registrado un aumento del 42% de las solicitudes de hipotecas a tipo fijo, como consecuencia del repunte del Euríbor, índice de referencia de la mayoría de los préstamos en España, mientras que las peticiones de hipotecas en divisas han repuntado un 15%, según datos de la Agencia Negociadora.
La entidad aseguró hoy que la subida del Euríbor ha provocado una fuerte reacción entre las personas hipotecadas, que buscan condiciones que garanticen estabilidad financiera y permitan evitar sorpresas por revisión de tipos de interés.
“En un movimiento típico de tiempos de crisis e inestabilidad de tipos de interés, el mercado vuelve a demandar, tanto para refinanciaciones como para adquisición de vivienda, préstamos a tipo fijo”, señala la Agencia negociadora en una nota.
La oferta hipotecaria, adaptándose a esta realidad, permite ahora suscribir una hipoteca mixta, es decir, a un tipo fijo del 5,49% durante los cuatro primeros años, tiempo en el que se espera que la economía retome el ciclo expansivo. A partir de ese momento la hipoteca se referencia a euribor más un diferencial de 0,43%, con lo que se consigue, de esta manera, seguridad durante la crisis y ahorro una vez que se haya superado la desaceleración económica.
La entidad asegura que estos nuevos productos, junto con la posibilidad de reunificar deudas, suponen un freno al aumento de la morosidad, puesto que permiten desahogar financieramente a las familias y así poder hacer frente sin problemas a sus obligaciones de pagos. Por ello, la generalización de las reunificaciones puede atenuar un 10% el crecimiento de la morosidad.
Otro producto hipotecario que también llama la atención de los consumidores en tiempos de elevado precio del dinero es la hipoteca denominada en divisas, aunque la entidad considera que es un producto “restrictivo” por su exigencia de ingresos y lo limitado del porcentaje del valor de tasación que se puede conseguir con el crédito, a lo que se une “el riesgo cambiario” que puede comportar. Con todo, la Agencia Negociadora ha registrado un aumento del 15% en las solicitudes de este producto hipotecario.
Fuente: credito-vivienda
La vivienda ha alcanzado precios prohibitivos desde que en 1998 comenzara a hincharse la burbuja inmobiliaria. Las compañías del sector han vivido una época boyante exprimiendo un negocio que parecía no tener límites. Pero ahora, con la crisis inmobiliaria y financiera de por medio, han llegado las ‘vacas flacas’ y muchas empresas ven cómo se acumulan ‘stocks’ al tiempo que los ciudadanos se lo piensan mucho antes de lanzarse a comprar. No obstante, ¿sería posible sacar al mercado casas más baratas que incentivaran la demanda y reactivar así las ventas? Los expertos coinciden en que economizar los inmuebles no es una “misión imposible”. De hecho, existen varias recetas para lograr que los precios disminuyan.
Suelo a mejor precio
En primer lugar, aprovechar la caída que están sufriendo los precios del suelo, el factor que más repercute en el coste final de la vivienda. “Si en condiciones normales el suelo supone un 30% del valor final del inmueble, en los últimos años ha llegado a superar en algunas zonas el 60-80%”, asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. “Pero es en épocas de crisis cuando se generan las oportunidades; si la variable suelo está más asequible las empresas pueden plantearse hacer un proyecto más barato con rentabilidad”, añade.
“El suelo se ha convertido en el principal coste debido a la evolución del libre mercado. La Ley de la oferta y la demanda disparó el precio del suelo por su escasez y las colas que había para adquirirlo. Ahora las circunstancias son distintas y la caída de la demanda de pisos ha provocado también un descenso en la demanda de suelo, por lo que los precios bajan. Es un proceso de ajuste”, explica Corral.
El problema lo tienen los que compraron suelo caro hace unos años y no disponen de margen para vender a mejor precio. “Si una empresa que ya ha asumido el coste de un suelo que compró hace tiempo en un momento álgido del mercado se enfrenta a una reducción de la demanda, su situación es delicada”, argumenta.
El recurso de la VPO
Otra vía de escape puede ser recurrir a las viviendas de protección oficial (VPO) o de iniciativa público-privada. La Administración saca al mercado suelo sujeto a unas determinadas condiciones, como el precio máximo de venta de la vivienda, pero tiene la ventaja de que se garantizan los márgenes de beneficios para las empresas.
Por otro lado, se están abaratando los costes de producción, que también aumentaron durante la época del ‘boom’, aunque a un ritmo mucho más contenido que el suelo. La razón principal es el descenso del número de solicitudes de visados de obra nueva, lo que está obligando a toda la red de proveedores de la construcción a bajar sus precios para poder ser más competitivos.
En cuanto a la financiación, urge recuperar la confianza de las entidades bancarias en el mercado inmobiliario. La brusca corrección del sector desde el pasado verano por el estallido de la crisis ‘subprime’ en Estado Unidos está dificultando los préstamos interbancarios, al tiempo que las cifras de morosidad están repuntando. “Todo esto ha provocado un endurecimiento del crédito”, comenta Corral. Sin embargo, están surgiendo nuevas fórmulas de financiación. Según Corral, “son las propias promotoras las que facilitan las formas de pago a los compradores, permitiéndoles abonar parte del dinero tras la entrega de llaves o cinco años después de la compra.
Originalidad
Pero en tiempos de crisis, la originalidad de los promotores puede ser su salvación. Grupo Gestesa ha recuperado la fórmula de la vivienda ampliable o de espacio abierto, que consiste básicamente en dejar en bruto una parte de la casa para terminar de construirla cuando el propietario lo decida. Carlos López Lobo, director de promociones de Gestesa, afirma que la prueba está siendo todo un éxito y que han llegado a vender 16 casas de este tipo en una semana “aún estando en crisis”.
La promoción del grupo consiste en unifamiliares de 200 metros cuadrados, de dos alturas, en los que se construye completamente la planta baja, con uno o dos dormitorios, cocina, baño y salón, y se deja vacía la primera planta. “La dejas preparada para que el día de mañana el dueño la pueda terminar en función de sus necesidades”, indica. De esta manera, “se ahorra en costes de construcción, como tabiquerías, y el propietario tiene tiempo para ahorrar”, añade.
Al final el coste de la vivienda se reduce en unos 50.000 ó 60.000 euros. “Las hemos vendido por 150.000 euros, mientras que si estuvieran completamente construidas costarían unos 200.000”, asegura López Lobo. “Es una rebaja significativa que permite acceder a un chalé con una inversión inicial al alcance de prácticamente todo el mundo”.
No obstante, para López Lobo, ahora mismo, y a pesar de la crisis, “es un momento muy malo para hacer casas más baratas, ya que la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación limita mucho las posibilidades”. El CTE, que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios en materia de seguridad y habitabilidad, incrementa entre un 6 y un 10% los costes de la construcción.
Fuente: cincodias
Enlaces relacionados
si buscas pisos baratos pincha aquí.
consigue la hipoteca más barata aquí.
reunifica tus prestamos
obtén liquidez o incluso
deja de pagar tres meses de hipoteca
Nuevos datos oficiales publicados el miércoles pusieron de manifiesto que la crisis del negocio de la vivienda en España está expandiéndose de forma contundente con una sensible caída de las transacciones y el volúmen de los créditos hipotecarios.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el valor de las hipotecas concedidas en marzo cayó un 41,9 por ciento interanual en viviendas y un 36,7 por ciento en fincas urbanas.
El INE señaló que el capital prestado para fincas urbanas bajó a 9.975 millones de euros en marzo, mientras que en cuanto a pisos, el capital prestado bajó a 16.575 millones de euros.
El número de nuevas hipotecas sobre fincas urbanas se redujo en marzo un 37,7 por ciento a 102.883, mientras que en el caso de los pisos, bajó un 39,65 por ciento a 70.387 hipotecas.
TRANSACCIONES
Por otra parte, la oficina nacional de estadística también facilitó datos de compra-venta de viviendas que reflejan un descenso de la actividad del 38,6 por ciento interanual en marzo.
El número de transacciones en vivienda nueva se redujo en un 27,5 por ciento mientras que el de usadas cayó un 46,4 por ciento.
Con respecto a febrero, la compra-venta de viviendas muestra un descenso de casi el 17 por ciento.
"La verdadera dimensión de la crisis está en las transacciones, los precios no reflejan grandes caídas porque el hecho cierto es que las casas no se venden", dijo un analista de una sociedad de valores española.
Los carteles de venta permanecen colgados durante meses, decolorados por el sol mientras que los portales de anuncios de vivienda de segunda mano revelan una longevidad inaudita en los anuncios y numerosas revisiones de precios a la baja. Otros indicadores básicos, como el consumo de cemento, muestran también una ralentización evidente.
Sin embargo, la estadística oficial del Gobierno muestra todavía subidas de precios del 3,8 por ciento interanual hasta marzo y los responsables del ministerio pronostican alzas en torno a la inflación.
"Mi casa tiene el cartel de se vende colgado desde hace siete meses y no he recibido una sola llamada. No es una cuestión de precio, porque ni siquiera llaman para preguntar", explica Ricardo Grosso, propietario de un piso en un barrio obrero de Madrid donde hace un año eran frecuentes las compra-ventas.
Además, estudios independientes sí hablan abiertamente en caídas de precios. La consultora Aguirre Newman, por ejemplo, presentó el martes un estudio basado en análisis de 909 promociones, que desvela caídas de los precios de los pisos nuevos en Madrid capital de casi el 6 por ciento en el último año y pronostica caídas de hasta un 10 por ciento más el año que viene.
La concesión de préstamos hipotecarios se incrementó en unos 5.400 millones de libras esterlinas en el mes de abril, desde los 5.200 millones del mes anterior, según los datos provistos esta mañana por la patronal británica de Banca (BBA, en sus siglas en inglés).
El número de hipotecas aprobadas, por su parte, creció un +9,0% mensual, hasta unas 38.704, lo que aún así supone un descenso del -39% interanual.
La concesión neta de créditos al consumo experimentó una contracción de unos -100 millones de libras, tras los +600 millones del mes anterior.
Siempre según la propia BBA, "la concesión de préstamos hipotecarios fue ligeramente más fuerte que en marzo y también se registró un número elevado de rehipotecas durante el mes. La caída en la concesión de créditos al consumo disminuyó marginalmente, reflejando un descenso en las préstamos vía tarjetas de crédito. Los depósitos personales, a través de las entradas en los ISAs, experimentaron n fuerte crecimiento. La concesión de préstamos a empresas fue robusta".
Fuente: Bolsamania
prestamos hipotecarios | prestamos personales | reunificacion de deudas
Conseguir clientes con acreditada solvencia. Éste es uno de los objetivos prioritarios que se han marcado las entidades financieras españolas para este ejercicio, acuciadas por la persistente crisis de liquidez que les ha obligado a frenar en seco el ritmo de crecimiento en hipotecas y el pinchazo del mercado inmobiliario en España.
Santander fue el encargado de dar el pistoletazo de salida con el lanzamiento a bombo y platillo hace unos meses de una hipoteca al euríbor a un año más un diferencial de 0,25 puntos. Este producto está destinado sólo a clientes que procedan de la competencia. El único requisito para tener acceso a estas atractivas condiciones es demostrar que se está al corriente del pago de las cuotas mensuales durante al menos los últimos seis años, así como domiciliar la nómina y contratar un plan de pensiones con el banco.
Pero no es la única oferta vigente en el mercado de este tipo. Otras entidades, como Caja Madrid, también cuentan con productos similares, aunque su estrategia no pase por poner en marcha masivas campañas publicitarias.
La entidad madrileña exige a los interesados una antigüedad de la hipoteca de un mínimo de tres años y el precio a pagar por el préstamo es el mismo que en el caso de Santander: euríbor más el 0,25%. Caja Madrid, además, se compromete a hacerse cargo de todos los gastos derivados del cambio del crédito, como los costes de la nueva escritura o de registro.
Estas políticas tienen un doble propósito. Por un lado, conseguir mantener una cierta actividad en hipotecas, a pesar del bache sufrido en la venta de viviendas y en la demanda de créditos. Y, al mismo tiempo, intentar quedarse con los clientes de la competencia que cuentan con un historial crediticio más intachable y una situación económica más holgada.
Algunas entidades, sin embargo, no incluyen el criterio de una determinada antigüedad del préstamo y que éste no haya entrado en ningún momento en mora, aunque sí que aplican sus estrictos controles internos de medición de riesgo para aceptar un nuevo cliente hipotecario.
En esta batalla, los ganchos más utilizados son correr con las gastos que implica el cambio de hipoteca, sobre todo después de que con la reforma de la Ley Hipotecaria éstos se hayan abaratado para los consumidores, o premiar con regalos en efectivo el traer el préstamo desde otra entidad.
Sin ir más lejos, Barclays acaba de lanzar la Hipoteca Cambio de Banco, en la que se compromete a asumir los gastos de notaría, registro y gestión hasta un máximo de 3.000 euros. Este crédito ofrece un tipo de interés de salida de euríbor a un año más el 0,15%, el más bajo del mercado. A partir del segundo año de vigencia del préstamo, el diferencial es del 0,39%. El plazo máximo del préstamo es de 35 años y se concede un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda.
'El actual entorno es una buena oportunidad para pensar en el cliente y mejorar las condiciones de su hipoteca existente y también ofrecerle más financiación', asegura Cristina Lázaro, responsable de producto hipotecario y transaccional de Barclays España.
Como reclamo, BBVA devuelve el 1% del importe de la hipoteca que se traspase desde otra entidad, con un máximo de 3.000 euros. Fuentes de la entidad aseguran que el éxito de esta campaña, que arrancó el pasado octubre, ha llevado a tomar la decisión de prorrogarla durante el próximo mayo. Su filial por internet, Uno-e, también regala 600 euros para gastos de formalización del crédito si éste procede de otro banco o caja. El tipo de interés en este caso es del euríbor más el 0,25%.
La oferta del resto de entidades es algo más dispar. Caixa Galicia cuenta con un préstamo exclusivo para clientes de otros bancos o cajas al euríbor más el 0,25%, mientras que la valenciana CAM intenta atraer a los usuarios con la Hipoteca Bienvenida al euríbor más el 0,35%. Se requiere que el importe pendiente del crédito sea de al menos 180.000 euros, cubre hasta el 80% del valor de tasación de la casa y está exenta de comisiones de estudio, apertura o cancelación.
En Caixa Galicia explican que la competencia dentro del mercado español 'se ha visto ahora favorecida por los recientes recortes que se han producido en los costes asociados al cambio de una entidad a otra'. La caja prevé que los créditos para la adquisición de vivienda aún crecerán este año en el entorno del 7% (el pasado febrero ya aumentó a un ritmo del 13,1%).
Ibanesto, filial online de Banesto, ofrece el euríbor más el 0,4%, comisiones gratis de estudio y apertura y mantener las mismas comisiones que aplica la entidad de origen por la cancelación anticipada o total del crédito. Para poder beneficiarse, el usuario tiene que domiciliar la nómina y dos recibos, así como contratar varios productos con el banco (tarjeta y seguros de hogar y vida).
Alargar el plazo del préstamo sin gastos
El reciente acuerdo firmado entre el Gobierno y el sector financiero para ampliar el plazo de las hipotecas con carácter gratuito aliviará la carga financiera de las familias españolas, asfixiadas por la escalada del euríbor y unas perspectivas económicas más desfavorables. Economía estima que el ahorro medio supondrá 328 euros. Pero no todo el mundo podrá beneficiarse de esta medida. 'Es un tema de calidad del crédito. Valoro positivamente la iniciativa. Se trata de aliviar a los buenos clientes; se tratará caso a caso', afirmaba el mismo día de la firma el consejero delegado de Santander, Alfredo Sáenz. Con ello, el directivo dejaba de manifiesto que la banca sólo negociará las condiciones del préstamo con clientes que en el pasado hayan demostrado su capacidad de pago y atraviesen un bache, pero no con los que hayan entrado en mora en reiteradas ocasiones. Fuentes del sector añaden que la práctica de alargar el plazo de las hipotecas es ya algo habitual y, de hecho, en la mayoría de los casos ni se aplicaba la comisión establecida del 1%. Sí se evitarán los gastos de notaría y registro, de unos 150 euros, que correrán a cargo de las entidades.
Fuente: Cincodias
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 148.965 euros en febrero, el 0,79% menos con respecto al mismo mes de 2007, mientras que el número de viviendas hipotecadas en ese mes cayó el 25,83 por ciento, hasta las 81.897, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El capital prestado se redujo un 26,41 por ciento con respecto a hace un año, hasta los 12.199,8 millones de euros. Para el total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio se situó en 169.320 euros, un 4,83 por ciento menos con respecto al mismo mes del año pasado; el número de fincas hipotecadas cayó un 18,90 por ciento hasta las 124.666 y el capital prestado fue de 21.108,4 millones, un 22,8 por ciento menos.
Las hipotecas caen en UK en su mínimo desde 1997
La falta de liquidez del sector bancario británico situó el número de hipotecas concedidas en marzo en el Reino Unido en el mínimo desde 1997, cuando la Asociación Británica de Banqueros (BAA, en inglés) comenzó sus estadísticas, anunció hoy la institución, que reúne a los principales bancos del país.
El número de hipotecas para vivienda concedidas en marzo ascendió a 35.417, un 46,2% menos que en el mismo mes de 2007 y un 18% por debajo del dato de febrero. El total de hipotecas aprobadas alcanzó las 129.300, el mínimo desde septiembre de 2000, de las que 60.503 correspondieron a renegociaciones de los préstamos, un 7,9% menos.
El importe total de los préstamos hipotecarios concedidos en marzo fue de 16.600 millones de libras (20.688 millones de euros, al cambio actual), un 14,7% menos que un año antes y un 5,7% por debajo de febrero. De esa cantidad, 5.600 millones de libras (6.979 millones de euros) correspondieron a hipotecas para vivienda, un 43,7% menos que en marzo de 2007 y un 7,7% menos que el mes anterior.
"Los datos de marzo evidencian las consecuencias de la poca liquidez del sector bancario", afirmó el director de estadística de BBA, David Dooks. "La reducción de los productos ofrecidos y el incremento de los requisitos resultó en una reducción significativa del número de hipotecas concedidas", añadió.
El Banco de Inglaterra anunció un plan para cambiar valores respaldados por hipotecas de 'alta calidad' por bonos
El Banco de Inglaterra anunció esta semana un plan por el que prevé intercambiar, durante un período de entre uno y tres años, los valores respaldados por hipotecas de "alta calidad" de los bancos por bonos estatales, por un importe total que podría alcanzar los 50.000 millones de libras (62.231 millones de euros).
Con esta medida, el banco central británico, que actúa de forma conjunta con el Ministerio de Economía y Hacienda, busca mejorar la liquidez de los bancos, que se ha visto afectada en los últimos meses por la crisis crediticia mundial. En las últimas semanas, la mayor parte de los bancos del país han reducido el número de productos hipotecarios que ofrecen y han endurecido los requisitos para su concesión.
De este modo, las entidades británicas han rebajado el porcentaje máximo del valor de la vivienda que prestan y en algunos casos, como el First Direct (del grupo HSBC) y el Co-operative, han dejado por completo de ofrecer hipotecas a nuevos clientes.
Las peticiones semanales de hipotecas en EEUU caen un 14,2% ante las subidas de tipos
Las solicitudes semanales de hipotecas en Estados Unidos experimentaron hasta el pasado 18 de abril un descenso del 14,2%, según los datos del índice elaborado por la Asociación de Banca Hipotecaria (MBA), que se situó en los 637,6 puntos.
En los últimos siete días, el coste medio de los intereses para los préstamos hipotecarios a tipo fijo por 30 años se incrementó en un 30 puntos básicos, hasta el 6,04%, mientras que para préstamos a 15 años, los tipos subieron al 5,6%, 33 puntos básicos más.
Por otro lado, las solicitudes semanales de nuevos préstamos hipotecarios para compra de vivienda bajaron un 6,4%, mientras que la cifra de peticiones de refinanciación de préstamos ya existentes disminuyó un 20,2%.
Asimismo, la media móvil de las últimas cuatro semanas mostró un descenso del 10,5% en el conjunto de solicitudes, hasta el nivel de los 698,7 enteros, mientras que en el indicador de compras bajó un 3%, y el índice de refinanciación disminuyó un 15,8%.
La deuda contraída por las familias españolas para comprar una vivienda creció a un ritmo interanual del 12,4% en febrero pasado, el incremento más bajo de los últimos trece años, según los datos publicados ayer por el Banco de España. Los número rojos de los hogares españoles en concepto de vivienda representaba a finales de febrero de este año 653.434 millones de euros, frente a 581.809 millones en febrero de 2007, según la fuente.
Por otra parte, la patronal Asociación Española de Banca (AEB) dio también ayer a conocer el saldo del crédito concedido a la clientela en el último año. Hasta febrero ese saldo se elevó a 777.373 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 14,27%respecto al mismo periodo del año anterior.
Fuente: diariosur
Hipoteca Gratis
La actividad hipotecaria se ralentiza y crece un 13,1% hasta febrero
La AHE prevé una caída en el crecimiento de entre el 6% y el 9% en 2008
El saldo total de crédito hipotecario de las entidades financieras alcanzó en febrero los 1.058 millones de euros, un 13,1% más respecto a los 936.422 millones registrados mismo mes de 2007, cuando crecía a un ritmo del 22,4%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), lo que confirma la ralentización que sufre la actividad hipotecaria en España.
La previsiones realizadas por la AHE a comienzos de este año sobre una caída en el crecimiento de la actividad hipotecaria en 2008 hasta un mínimo de entre el 6% y el 9% van camino de cumplirse, ya que a pesar de que la actividad crediticia continúa creciendo, lo hace en menor medida, no sólo si se compara con ejercicios anteriores, sino mes a mes.
En concreto, el saldo crediticio pierde casi un punto porcentual cada mes en relación con el anterior. En enero creció un 13,8% frente al 14,9% registrado en diciembre, que a su vez aumentó un punto porcentual menos que noviembre, cuando se elevó un 15,9%, frente al 16,8% de octubre y el 17,6% de septiembre.
Estos datos ponen de manifiesto la brusca desaceleración que afecta al sector, no sólo como consecuencia de la crisis 'subprime', sino por el descenso de demanda de vivienda que se registra ya desde 2007 como consecuencia del incremento del precio de los pisos y el repunte de los tipos de interés.
La previsiones realizadas por la AHE a comienzos de este año sobre una caída en el crecimiento de la actividad hipotecaria en 2008 hasta un mínimo de entre el 6% y el 9% van camino de cumplirse
No obstante, y a pesar de la ralentización de la actividad, el sector cerró febrero con 6.939 millones de euros más de saldo hipotecario respecto a enero y 122.322 millones de euros más en relación a febrero de 2007, lo que sitúa el saldo total en 1,058 billones de euros, que incluye, además, 131.588 millones de euros de activos hipotecarios titulizados dentro de balance.
Las cajas lideran la actualidad
Del saldo total, 586.213 millones de euros correspondieron a las cajas de ahorro, un 14,1% más que en el ejercicio anterior, 371.532 millones a bancos (+12,1%), 64.536 millones a cooperativas de crédito (+15,2%) y 8.595 millones a establecimientos financieros de crédito (+35,1%).
Por su parte, el saldo vivo total de los activos hipotecarios titulizados -conversión de los créditos en bonos para su posterior venta-- alcanzó en febrero los 159.455 millones de euros, un 44,2% más que en el mismo mes del ejercicio anterior.
Del total, 68.904 millones correspondieron a cajas (+38,9%), 68.717 millones a bancos (+54,9%), 14.332 millones a cooperativas de crédito (+49,6%) y 7.502 millones a entidades financieras de crédito (+7,2%).
Hipotecas Baratas | Hipoteca joven | Hipoteca subrogacion
El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, insistió ayer en que las entidades financieras españolas afrontan la situación actual de los mercados internacionales desde una posición de solidez, "aunque no de inmunidad", ya que existen riesgos como el incremento de la morosidad, que ya notan casi todos los bancos y cajas. En esa línea, el presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ramón Quintás, advirtió de que la tasa de morosidad subirá hasta el 2% si el crecimiento de la economía se desacelera y se aproxima al 2%.
Ambos coincidieron en la inauguración del XV Encuentro del Sector Financiero, organizado por Deloitte. Fernández Ordóñez aseguró que no prevé cambio alguno en el sistema de provisiones que se exigen a las entidades financieras españolas y que les ha permitido acumular un "colchón" de fondos para utilizar en tiempos difíciles como el actual "para no tener que reducir resultados".
"Los motivos para la preocupación podrían ser mayores en el caso de los préstamos para la promoción inmobiliaria", dijo Ordóñez, para reconocer a continuación lo "inoportuno" del hecho de que hayan coincidido en el tiempo la "maduración del ciclo inmobiliario" con las tensiones financieras en los mercados internacionales.
El euribor, principal indicador para el cálculo de hipotecas, marcó ayer su máximo anual diario al alcanzar el 4,772%, en una escalada atribuida a la incertidumbre en los mercados.
El propietario perdonará el dinero que ya ha pagado a cambio de que alguien se haga cargo de los 265.000 que aún restan por abonar.
La crisis inmobiliaria es mucho más que cifras. Y Blas Vicente, de 35 años, lo sabe bien. Hace casi dos años, su pequeña empresa de reformas iba viento en popa. En ella trabajaban ocho personas y daba un buen dinerito, así que este murciano, afincado en Cataluña desde hace 15 años, y su mujer decidieron lanzarse a la aventura de comprarse un piso para ellos, sus tres hijos –de cuatro, cinco y 14 años– y un sobrino que tienen a su cargo.
“Siempre hemos vivido de alquiler, pero nos hacía ilusión tener nuestra propia casa”, explicó.
Seis meses tardaron Blas y su mujer Ruth en encontrar la casa de sus sueños en Ripollet, una pequeña población cerca de Barcelona. La operación de compra, a todas luces sencilla, se dilató seis meses más.
La desagradable sorpresa llegó en el notario, el día de la firma de la ansiada hipoteca. “En la inmobiliaria nos dijeron que la cuota no superaría los 900 euros mensuales, pero no nos enteramos del coste real hasta después de la firma: 1.275 euros. Nos aseguraron que el Euribor bajaría, pero la realidad es que todos sacaron tajada a nuestra costa”.
Ahora, sólo 15 meses después de la firma las cosas han cambiado. El Euribor no ha bajado sino todo lo contrario. Ha subido, y la cuota de la hipoteca roza ya los 1.500 euros. Además, su pequeña empresa de reformas apenas sobrevive. “En sólo unos meses los ingresos han caído un 80% y es bastante probable que tengamos que cerrar”, aseguró Blas, quien no duda en reconocer que cometieron un error.
“Compramos en el peor momento y ahora lo estamos pagando”. Además, la cesta de la compra tampoco le ayuda. Con seis personas en casa, la factura semanal se dispara hasta los 250 euros. Necesita cerca de 3.000 euros al mes para sobrevivir, un gasto que, en los tiempos que corren, pocos bolsillos pueden mantener.
A todo lo anterior se suma que la caída del precio de la vivienda ha hecho que el valor de su propiedad haya disminuido más de un 30% en sólo unos meses. La desesperación llevó a Blas, la pasada semana, a publicar un anuncio en Internet en el que regalaba su casa a quien se hiciera cargo de los 265.000 euros de hipoteca que aún le quedan por pagar.
“No tengo muchas esperanzas de encontrar a alguien. Por ese dinero te compras ahora un piso en el centro de Barcelona. Vivimos en un barrio obrero, pero pagamos un piso como si fuera de lujo”.
Sin embargo, a pesar de las dificultades, lo que más sorprende de Blas es su optimismo: “Si nadie quiere el piso, nos apretaremos el cinturón y saldremos adelante, seguro”.
Hipoteca
Citigroup venderá 7.640 millones en deuda apalancada y bonos a un grupo de firmas de capital privado
La entidad estadounidense Citigroup vendrá 12.000 millones de dólares (7.640 millones de euros) en deuda apalancada y bonos a un grupo de firmas de capital privado, según informa hoy la prensa estadounidense.
Entre este grupo de firmas privadas se encontrarían Apollo Management, TPG Capital y Blackstone Group, según fuentes cercanas a la operación citadas por el 'New York Times'.
El movimiento implica un gran paso para recortar la deuda corporativa del banco, en serios problemas por las abultadas pérdidas que ha generado la crisis del 'subprime' en su balance.
Citigroup incurrió en esta ingente deuda para ayudar a financiar el 'boom' de operaciones corporativas con financiación apalancada, pero desde la explosión de la crisis del crédito el pasado verano la demanda de bonos y créditos de alto riesgo se secó, lo que dejó a numerosas firmas de Wall Street con miles de millones de deuda no deseada.
Según el índice de deuda apalancada de Credit Suisse, ésta cotiza en una media de 87,36 centavos sobre el dólar, menos que en febrero, cuando cotizaba a una media de 100,11 centavos.
Las tres firmas habrían acordado el pago de entre 80 y 85 centavos sobre el dólar por los préstamos de Citigroup, señalan las mismas fuentes. 'Citi entró en un proceso competitivo y estos son los inversores más sofisticados en este sector, que tienen los mejores precios', agregaron.
Parte de la deuda que las firmas planean adquirir ayudó a financiar sus propias adquisiciones, como es el caso de las compras de Harrah's, Alltel y TXU. El paquete también incluye otras operaciones realizadas por otras firmas de capital riesgo, como la compra de First Data por parte de Kohlberg Kravis Roberts.
Apollo se hará con la mitad de estos préstamos mientras que TPG y Blackstone se quedarán con el resto, señalan las mismas fuentes, aunque ninguna de las tres firmas se ha pronunciado al respecto de la operación, ni tampoco Citigroup.
Las hipotecas en hipoteca gratis
La delicada situación que atraviesa el mercado inmobiliario hace que algunos de los ciudadanos que compraron su vivienda en la parte más alta del ciclo, en la primera mitad del pasado año, se encuentren ahora con que su vivienda vale menos de lo que pagaron por ella. Y puede ser peor. El FMI auguró el pasado jueves que el precio de los pisos puede caer en España hasta un 20%.
En ese caso, y si la vivienda está hipotecada, el consumidor se puede enfrentar a la tesitura de estar pagando un crédito mucho más caro de lo que en realidad vale su piso. La tentación de dejar de abonar las letras es evidente y, ante esa situación, el Gobierno ha buscado garantías para el sector financiero.
Así, en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, se permite a las entidades financieras exigir al ciudadano que hipoteque otros bienes si el precio de la vivienda se reduce. La ley hipotecaria se hizo para abaratar los cambios de estos préstamos, pero su desarrollo esconde esta medida. El decreto está sometido a consulta pública y su redacción no difiere en buena medida de la legislación hoy vigente. Sin embargo, entre los consumidores sorprende que el Gobierno "se ponga del lado de la banca" con una disposición que es un "atropello".
La redacción del decreto, aunque farrogosa en algunos puntos, es bastante comprensible: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza".
Los precios aún no han caído
Es cierto que el precio de la vivienda, por el momento, no está cayendo de media en España -aunque el FMI augura que el descenso será de entre el 15% y el 20%- pero sí se aprecian ya descensos en ciertas zonas del país, en las que el boom urbanístico ha sido más intenso. Es el caso de muchas zonas de la costa levantina, del litoral andaluz o del extrarradio de las grandes ciudades, donde hace un año se pagaron precios que hoy son impensables.
A eso se une otro problema. Las tasaciones, que ahora se ajustan notablemente al valor real, han estado en España durante muchos años infladas. Era la época en que se creía que los pisos valían mucho más de lo que ahora se evidencia. Ese hecho sirvió para que el volumen de los préstamos fuese más alto sin necesidad de que los bancos tuviesen que provisionar cantidades adicionales.
La ley limita al 80% el valor de tasación
La ley limita al 80% del valor de tasación el importe del préstamo que se puede conceder con cargo a una vivienda. Si el valor de la tasación es mayor, el cliente recibe más dinero y el banco cobra más en intereses. La legislación también permite llegar al 95%, como límite máximo, en el caso de que existan 'garantías personales adicionales', es decir, un aval, o 'un seguro frente al impago'. Se introducen exigencias más fuertes porque los bancos deben provisionar más fondos si rebasan el límite del 80%.
Muchos ciudadanos se podrán ver reflejados en realidades como ésta. Una casa comprada hace año y medio por 180.000 euros, para la que recibió un préstamo de 190.000, gracias a una tasación de 200.000 euros. Ese ciudadano puede encontrarse con que el banco decida hacer otra tasación de ese piso -curiosamente las entidades financieras suelen tener sus propias tasadoras- y que ésta arroje un resultado de 160.000 euros.
La tentación de dejar de pagar
El hipotecado se enfrentaría a la devolución de un préstamo de 190.000 euros más intereses, por una casa que vale 160.000. Ante situaciones similares producidas años atrás en países del entorno español, como el Reino Unido, muchas familias optaron por dejar de pagar la hipoteca.
Con una tasación inicial de 200.000 euros y una segunda de 160.000, la diferencia sería ya del 20% fijado en el decreto. La cantidad quizá se vea como una posibilidad excesiva, pero la distancia es de poco más del 10% sobre el valor real del piso (180.000 euros) cuando se compró, lo cual, en determinados puntos del país, ya se está produciendo.
¿Consecuencia? En función de este decreto, el banco o la caja de turno pueden obligar al cliente a hipotecar otros bienes, ya que su casa ya no cubre el valor de lo que está pagando por ella. ¿Y qué bienes se pueden hipotecar? La respuesta es otra vivienda o recurrir al aval, ya que el valor de otros objetos de cuantía, como puede ser un coche, se deteriora de forma mucho más rápida y no sería aceptada por la entidad financiera.
El decreto lleva fecha de 11 de marzo, apenas dos días después de las elecciones. Está sometido a consulta pública hasta el próximo 25 de abril, tiempo suficiente para que el Ministerio de Economía reciba alegaciones y su responsable, Pedro Solbes, ya ratificado en el cargo, decida modificar este polémico punto.
Tras dos meses de caídas, el Euríbor hipotecario ha vuelto a subir en marzo, y lo ha hecho con una fuerza desconocida desde los últimos dos años y medio. Del 4,349% de febrero ha repuntado hasta el 4,59%.
Este aumento supone que la cuota de una hipoteca de 150.000 euros a pagar en 25 años que se renueve el próximo mes pasará a costar 885 euros, unos 42 euros más de lo que se pagaba hace un año.
El índice al que están referenciadas la gran mayoría de hipotecas estaba en mínimos históricos a mediados de 2005, cerca del 2,1%. Desde entonces emprendió una carrera hacia arriba que parecía que había terminado a finales de 2007, como recalcaron en repetidas ocasiones varios miembros del Gobierno.
Pero los problemas de liquidez que se han extendido en los mercados financieros internacionales por la crisis de las hipotecas basura han hecho que el Euríbor no se comporte como esperaban los expertos y vuelva a aumentar en marzo.
La política del Banco Central Europeo, inflexible a los llamamientos para que rebaje los tipos para reactivar la actividad económica, tampoco han ayudado a que se relaje este índice, que marca el precio que se cobran los bancos entre sí por prestarse dinero.
El precio de las hipotecas aumentará este mes, pero lo hará menos de lo que estaban acostumbradas las familias que han renegociado su préstamo últimamente. Así, en los últimos tres años la cuota media que se paga por una hipoteca media ha aumentado unos 200 euros. Los más perjudicados son los que han comprado un piso en los últimos años.
El índice de referencia para las hipotecas encadenó hoy una nueva subida, que lo sitúa ya en el 4,731%, a sólo 0,002 puntos de sus máximos anuales. El euribor continúa así la escalada registrada en marzo, después del parón sufrido en los meses de enero y febrero.
El euribor sigue sin encontrar freno en el mes de marzo, y en su ascenso, alcanza ya prácticamente sus máximos anuales. En el día de hoy ha encadenado un nuevo repunte, hasta el 4,731%.
Esta cifra se sitúa sólo 0,002 puntos por debajo de las cotas más altadas alcanzadas en 2008, el 4,733% del pasado día 2 de enero. Desde entonces, el euribor sufrió una corrección que propició sus descensos en los meses de enero y febrero.
Pero en marzo ha vuelto a retomar su racha de subidas. El 4,731% alcanzado hoy se queda muy por encima del 4,379% con el que comenzó el mes.
El euribor podría cerrar el mes, el próximo lunes 31, cerca de 4,58%, lo que repercutiría negativamente en las hipotecas contratadas hace un año, a las que sumaría 42 euros más al mes, pero dejaría prácticamente inalteradas aquellas que se revisan semestralmente.
Fuente: expansión
El secretario del Tesoro estadounidense, Henry Paulson, dijo hoy que a EEUU le interesa tener un dólar fuerte y señaló que los sólidos fundamentos económicos del país acabarán por reflejarse en el valor del billete verde.
La divisa estadounidense marcó hoy un nuevo mínimo frente al euro y el franco suizo, cayó a los niveles más bajos frente al yen japonés desde noviembre de 1995 y se cotizaba a los niveles más bajos desde diciembre frente a la libra esterlina.
El movimiento refleja, en parte, el temor de los inversores a que EEUU se adentre en una recesión.
Pese a esa situación, Paulson insistió en rueda de prensa en que 'los fundamentos a largo plazo (de la economía estadounidense) son sólidos' y dijo que cree que 'eso se reflejará en la moneda'.
Reconoció que la locomotora estadounidense ha perdido vapor y tiene problemas: 'Nuestra economía, como todas, tiene sus altibajos'.
El presidente de EEUU, George W. Bush, afirmó el miércoles que la debilidad del dólar no era 'una buena noticia' y dijo que respalda una divisa más fuerte.
Ante la pregunta de la cadena de televisión pública PBS de si quería un dólar más fuerte, Bush respondió: 'Rotundamente, sí'.
El inquilino de la Casa Blanca destacó que la depreciación de la divisa ha aumentado los costes para los consumidores estadounidenses, que tienen ahora que pagar más por los objetos importados.
Por lo demás, Paulson abogó hoy a favor de regulaciones más estrictas para el sector hipotecario.
El secretario del Tesoro presentó varias iniciativas elaboradas por el Grupo de Trabajo Presidencial sobre los Mercados Financieros, del que forman parte reguladores de la Reserva Federal (Fed), el Departamento del Tesoro y la Comisión Valores estadounidense (SEC).
Paulson se mostró partidario de reforzar la regulación del sector hipotecario y de la industria crediticia, en la que supone la primera respuesta regulatoria a nivel federal para hacer frente a la raíz de los actuales problemas en los mercados financieros globales.
Como parte del plan de acción, el secretario del Tesoro solicitó una reforma completa del mercado de derivados hipotecarios, productos financieros de enorme complejidad.
También indicó que los prestamistas hipotecarios deberían de estar sujetos a requisitos más estrictos para la obtención de licencias, así como estándares más severos de operación.
La depreciación hoy del dólar coincidió con un repunte de los precios del oro -un activo refugio-, una nueva escalada del petróleo y una caída de los principales indicadores de Wall Street, que llegaron a perder más del uno por ciento durante las primeras horas de negociación.
Hipotecas de Hipoteca Gratis
La financiación a la compra de vivienda se ha frenado en España, pero las entidades están dispuestas a competir con uñas y dientes por esta parcela de negocio. Deutsche Bank ha tomado la iniciativa de 'romper el mercado' con la oferta más barata en precio -euríbor más 0,17%, a un plazo máximo de 40 años-, aunque la entidad deja claro que se dirige a un segmento con potencial adquisitivo medio y medio-alto.
El préstamo que plantea financia un máximo del 80% del valor de tasación y exige un grado de vinculación elevado, que incluye un gasto mínimo con tarjeta y la inversión de 3.000 euros anuales en un fondo de inversión o de pensiones, además de la contratación de un plan de protección de pagos. Su objetivo, de momento modesto, consiste en captar 5.000 clientes este año.
Más significativo que esta ganancia de cuota puede ser el efecto 'contagio' de la irrupción de un agresivo competido en el mercado.
La oferta del DB está dirigida sobre todo a nuevas hipotecas, aunque no descarta las subrogaciones. En este caso financiará préstamos con una antigüedad de cinco años, lo que entra en directa competencia con el grupo Santander, que persigue la captación de operaciones 'maduras' con su propuesta cifrada en el euríbor más 0,25 puntos.
En las nuevas hipotecas, la confrontación con este nivel de precios hay que buscarla en las recientes propuestas de entidades como Caja Navarra -euríbor más 0,20 puntos- y BBK -que suma 0,25% a este tipo de interés-, así como en la banca que actúa por los canales menos convencionales, como ING Direct o las entidades con operatoria exclusiva por internet.
Bajarán los tipos
Deutsche Bank -260 oficinas en España, muy volcadas sobre todo a la banca comercial- cuenta con que el Banco Central Europeo (BCE) bajará este año en un punto, para dejarlos en el 3%. Sus expertos calculan que lo hará en tres fases: un cuarto de punto antes de julio, medio punto entre enero y septiembre y otro cuartillo adicional en la recta final del ejercicio.
Las rebajas de tipos constituirán un aliciente para un mercado, el inmobiliario, que la entidad reconoce en plena fase contractiva en España.
«Pero nosotros entramos con una visión a largo plazo», afirmó Michel Kisfaludi, director general de Deutsche Bank España y responsable de la división de clientes privados y empresas.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en España durante 2007 fue de 149.007 euros, un 6,2 por ciento más que en 2006, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En cuanto al total de fincas, que incluyen no sólo las destinadas a la compra de una vivienda, sino cualquier tipo de finca rústica o urbana (oficinas, viviendas y locales comerciales), el importe medio alcanzó los 168.677 euros, un 7,5 por ciento más que en 2006.
Sólo en diciembre de 2007, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda fue de 143.739, un 0,21 por ciento con respecto al mismo mes de 2006, mientras que el número de viviendas hipotecadas cayó un 15,47 por ciento, hasta 71.908.
Fuente EFE
El crédito hipotecario crecerá este año un 6%, la menor subida de la historia
La Asociación Hipotecaria habla de «estancamiento», mientras el dinero prestado el pasado año cayó un 21%
El crédito hipotecario en España a particulares y promotores crecerá este año a un ritmo algo superior al 6%, lo que supone el menor avance de la historia. Así lo afirmó ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que representa a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. La organización dio a conocer los datos de 2007, cuando las entidades prestaron 136.043 millones de euros, lo que supone un 21% menos que en 2006. Los enormes problemas de liquidez surgidos tras estallar la 'burbuja subprime' en Estados Unidos han encendido las alarmas, y sólo 'viejas' operaciones y el alto precio de los pisos mantienen el vigor del sector.
En 1992, en plena crisis inmobiliaria, el dinero prestado en España a través de hipotecas aumentó un 8,2% interanual. Fue el suelo del negocio. Este año, y siempre que no surjan más problemas en el ámbito laboral y que los bancos eviten cualquier efecto derivado de los créditos de alto riesgo, ese montante crecerá sólo entre un 6% y un 9%, lo que convertirá a 2008 en el 'annus horribilis' del negocio.
Los volúmenes e importes de los créditos con garantía hipotecaria registrados en los últimos años al calor del 'boom' inmobiliario se han acabado. Lo que se preveía una desaceleración gradual y hasta necesaria -era imposible mantener el ritmo- se ha convertido en una caída en picado. Hasta el pasado agosto, las cosas seguían el guión previsto. Desde ese momento, el desplome ha sido enorme. «Cualquier tiempo pasado fue mejor», comenta un alto responsable del sector financiero. Y es que los datos son más que evidentes. El número de nuevas hipotecas, el montante total por el que se firman las mismas, el importe efectivamente prestado (que no tiene porqué ser el firmado, pues las entregas de dinero se pueden aplazar en función de la necesidad, como sucede con los promotores) y la evolución de los incrementos del saldo. Todo cayó en la segunda mitad de 2007.
Sin casualidades
Un descenso que discurrió paralelo, y no es casualidad, a las menores compras de pisos de los particulares (en el entorno del 14% interanual) y a los miles de promociones 'colgadas' a las que muchos empresarios no encuentran salida. Gran parte de la culpa de este derrumbe la tienen los tipos de interés. «Ya cuando estaban al 2% era difícil que el sistema absorbiera el incremento del precio de la vivienda; no digo hoy, cuando el precio oficial del dinero se ha doblado y está en el 4%», añade la misma fuente.
La AHE aún no maneja datos fiables de principios de este año, aunque sí ha tanteado a sus asociados en un primer análisis «que revela un estancamiento en la actividad», asegura la organización. Un parón que se apreció ya con claridad en diciembre, cuando las entidades financieras concedieron 8.793 millones de euros, lo que representa un incremento interanual de apenas el 0,8%. A lo largo de todo el pasado ejercicio, bancos, cajas y cooperativas de crédito prestaron 136.043 millones en hipotecas, lo que hizo que el saldo vivo (todo lo que queda por pagar) se situase en 1,047 billones. Un nuevo récord histórico. Ese montante global supone sólo un 14,9% más que en 2006, cuando el saldo creció muchísimo más. En concreto, un 23,3%. En realidad, el vigor de ese casi 15% responde a dinero de préstamos firmados hace años por promotores y que los hicieron efectivo en 2007, así como a la sencilla razón de que los pisos son muy caros.
Pero los contratos nuevos no tienen esos soportes. El crédito hipotecario concedido por los bancos el pasado ejercicio (43.055 millones) creció un 13,3%, por debajo del 19,1% de 2006. Lo mismo les pasó a las cajas de ahorro, que prestaron por valor de 80.240 millones, lo que supone un alza del 16,1% que contrasta con el 28,8% de un año antes. Las cooperativas de crédito prestaron 2.234 millones al crecer su crédito un 17,3%, también por debajo del 24% de 2006.
"Si el Euribor está en el 4,2% y la subida de los pisos es del 4,8%, hablamos de un Euribor en negativo y esto no deja de ser bueno para las familias", según el IEE.
En este organismo aportan un dato más: "El problema de los préstamos hipotecarios no es el Euribor, sino las restricciones de los bancos a la hora de conceder créditos. Se mide mucho más el riesgo que antes".
"Pero lo más importante, insisto", añade Gregorio Izquierdo, "es que se rompen las expectativas de las subidas sin fin del Euribor".
En la misma línea está Xavier Adserà, presidente de la Fundación de Estudios Financieros (FEF). Sus primeras palabras son convincentes: "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca. Se habla mucho de la bajada o no de los tipos del BCE, pero lo que más hay que valorar es el cambio de tendencia, que pasa de tener un sesgo al alza a un sesgo a la baja", afirma.
El dinero
"Se irá saliendo de la crisis de las 'subprime' y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará", indica Xavier Adserà.
Se puede decir que el mercado, a juicio de los expertos, es 'sabio', así que "está descontando las posibles bajadas adicionales", apunta.
Además, en opinión del presidente de la FEF, "la inflación, por el llamado efecto base, deberá ser menor que la actual, puesto que los alimentos y el petróleo, por ejemplo, no seguirán subiendo", dice.
Su conclusión es clave: "Si las familias pagan menos cuota y tienen más renta disponible, ésta va al consumo".
El optimismo no es tanto en las asociaciones de consumidores, aunque no dejen de ver con buenos ojos que el Euribor ha parado su ímpetu alcista para llegar a más que una agradable caída.
"Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia. Para que los consumidores perciban una mejora económica deben entrar en juego más factores, no obstante, lo positivo de que se perciba como un pequeño respiro es que anime el consumo", según opina Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
La barrera del 4,5%
Si bien todos los expertos señalan que será difícil volver a superar el 4,5% durante 2008, en la OCU no apuntan en la misma dirección. "No estamos tan seguros de que no se supere esa cota, creemos que el Euribor puede llegar a un techo máximo del 5%, eso sí, con subidas no tan bruscas y más espaciadas en el tiempo".
En la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid se muestran cautos. "Es pronto para hablar de tendencias. Que los tipos tienen que bajar prácticamente nadie lo duda, en lo que nadie se pone de acuerdo es cuándo y cuál será el alcance de esa bajada. Mientras las tensiones inflacionistas perduren en la zona euro, el Banco Central va a seguir manteniendo los tipos. Creo que hasta el último trimestre no hay que esperar bajadas importantes", aseguran fuentes de la misma organización.
A la hora de precisar la marcha futura que dé el BCE a los tipos de interés, afirman: "Estamos en una situación en la que tan difícil parece que bajen los tipos como que suban. Es decir, nos encontramos en la etapa de esperar y ver. Creemos que el Banco Central Europeo no se moverá en los próximos meses, salvo situaciones excepcionales, pero en todo caso yo creo que los márgenes para que suban más del 4,5 % son muy limitados", dicen.
Al contrario que los expertos, en esta asociación no piensan que vaya a existir un factor psicológico en la mejora de las economías de la familias. "De momento, es un gesto y coyuntural. El efecto de las 'subprime' americanas sigue creando problemas y le economía de la zona euro no acaba de superar la situación".
Las entidades financieras no parecen estar por la labor de aportar su granito de arena a la hora de fomentar hipotecas que convengan a los clientes medios. De hecho, todas tienen un volumen de ofertas que sólo se dinamizan si el mercado destinatario pasa por buenos momentos.
La desaceleración que vive el sector inmobiliario, que también ha sido impulsado por las subidas de los tipos de interés, entre otras cosas, ha hecho que el producto estrella de bancos y cajas, la hipoteca, deje de ser tan importante para ellos como en la época del 'boom'. Así, dado que el cliente potencial de hipotecas no tiene tanta liquidez como desearían los prestamistas, el grifo del crédito también se muestra rácano.
Para muestra, un botón. El Santander lanzó hace un mes una campaña en la que el diferencial era sólo el 0,25%, pero, ojo, no era para alegrar el futuro de los virtuales compradores de vivienda, sino para 'robar' clientes a sus directos competidores, como aseguraron en la presentación del producto. Potenciar las hipotecas, en la actual situación económica, para los ciudadanos medios "no es la intención del banco", según fuentes del mismo.
La información
La falta de ambición, sólo lógica desde el punto de vista de la entidades financieras, se une a la falta de información que dan éstas, según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), a los consumidores. Un reciente informe de esta asociación así lo muestra. Según dicho análisis, los posibles clientes no reciben ni el folleto informativo básico que contiene o debe contener el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
"Es evidente que ahora hay más bancos que ponen dificultades a la hora de conceder hipotecas", afirma Manuel Pardos, presidente de Adicae. La tendencia actual, según el propio Pardos, es "insistir más en el aval, subir el diferencial (antes se bajaba), pedir seguros...". En su opinión, "se exigen condiciones ilegítimas para la concesión de los créditos porque los bancos saben que se responde, ante un posible impago, con la casa".
"Un diferencial bajo puede ayudar a facilitar el acceso a una vivienda, pero muchas veces este dato no significa que la hipoteca sea más barata", apunta Werner Zippold, director general de Hipoteca Naranja de ING Direct España. Y agrega: "Para no llevarse ninguna sorpresa, es importante que el cliente se informe bien de todas las condiciones del producto a contratar (las comisiones, las condiciones de revisión o si tiene vinculado productos extra que puedan encarecerlo)".
Desde Adicae se recuerda que, al menos ahora, "ya no se concede el 100% o el 110% del valor de la casa y sólo se aporta el 80%, lo que de hecho sí ayuda al solicitante de hipoteca, pero nada más".
"Las ofertas son engañosas. El apoyo de los bancos a los españoles es deficiente. Llevan 20 años forrándose", añade Manuel Pardos.
María Ramos, abogada de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Ausbanc), incide en la misma idea. En su opinión, "un bajo diferencial normalmente suele ser un gancho para el primer año, pero con posterioridad se establece uno más alto. Se informa de esto, porque consta en la oferta vincultante que da el banco; el problema es que no se le presta atención".
"La decisión de adquirir una vivienda depende de muchos factores entre los que no están principalmente las características del producto financiero", asegura Natalia Colmenero, directora de Financiación Hipotecaria de Bankinter. "Eso sí, una vez que se decide la compra de la vivienda la elección del producto financiero y por tanto de la entidad sí depende de la flexibilidad y ventajas que podamos ofrecerle y sobre todo del precio, lo que implica que la cuota mensual se haga cómoda o no, sí puede ayudar al ultimo empujón en la decisión de la compra".
En Bankinter dudan incluso del papel de cajas y bancos como motor de la adquisición de vivienda con la actual situación económica. "El papel de las entidades financieras como intermediario y facilitador de la financiación de este tipo de operaciones queda limitado a la hora de influir de la manera tradicional en la decisión de la compra de la casa. La nueva coyuntura económica, con el freno del mercado inmobiliario como muestran todos los indicadores, nos obliga a buscar nuevas soluciones financieras relacionadas con el uso de la hipoteca para otros fines distintos a la compra de la vivienda", apunta.
Un informe sobre el mercado del crédito del Banco de España (BE) señala que "las entidades financieras españolas continuaron endureciendo las condiciones de oferta de crédito, especialmente para las empresas y para los hogares con el objetivo de adquirir vivienda", según Citigroup. No es la única conclusión a la que llega esta encuesta realizada por el BE junto con el resto de bancos europeos a finales de 2007.
Así, se añade: "También la demanda se redujo de forma generalizada, aunque especialmente para la compra de vivienda".
En cuanto a la oferta, las entidades achacaron su restricción a los mayores riesgos económicos existentes, aunque también se debió al aumento de los costes de financiación.
Las claves del cambio
Las subidas de los tipos de interés. "Lo que ha cambiado son las expectativas de los tipos de interés [por parte del Banco Central Europeo] en el futuro", dice uno de los analistas.
La volatilidad del índice de referencia. Los expertos creen que el Euribor estará entre el 4,2% y el 4,7%, como mucho, pero más cerca del primero que del segundo.
De factor psicológico a real. "Si hace unos meses este cambio de tendencia tenía un carácter más psicológico que de ahorro para el bolsillo del prestatario, en estos momentos se empezaría a notar una reducción significativa en la cuota".
Una novedad que da ánimos a los hogares. "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca".
Mayor fluidez del dinero. "Se irá saliendo de las crisis de las subprime y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará".
Con menos cuota de hipoteca, más consumo. A medida que la cuota vaya cediendo mensualmente, las familias tendrán mayor capacidad para dedicar parte de su dinero al consumo.
Los consumidores no son tan optimistas. "Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia”.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) alertó ayer sobre 'un estancamiento de la actividad' de la actividad crediticia en el presente ejercicio. Su pronóstico es que los créditos hipotecarios crecerán entre un 6% y 9% en 2008, lo que supondría el menor incremento desde 1992.
El anterior mínimo histórico en el ritmo de crecimiento del saldo hipotecario, desde que en 1983 se creó este registro, se producía en plena crisis de comienzos de los 90, cuando los créditos inmobiliarios aumentaron un 8,9%.
La asociación, de la que forman parte la gran mayoría de bancos, cajas y cooperativas de crédito, también informó de que el dato final de crecimiento del crédito hipotecario en 2007 fue del 14,9%, frente al 23,3% del ejercicio anterior.
Entre las causas que la AHE cita para explicar la desaceleración de 2007 y 2008, están el descenso en la demanda de vivienda y el repunte de los tipos de interés. La evolución del crédito hipotecario muestra un estancamiento en lo que va de actual ejercicio, según la encuesta realizada a sus asociados.
Todo el sector bancario español llevaba años anticipando el 'aterrizaje suave' del crédito hipotecario. La alternativa que la mayoría de entidades ha buscado es potenciar los préstamos a pymes y los préstamos al consumo.
[HTML]
<a href="http://technorati.com/claim/29v7vz5nx2" rel="me">Technorati Profile</a>
[/HTML]
La rivalidad por captar a los clientes más solventes ha reanimado las ofertas para cambiar de entidad, aunque hay que estudiar con detalle los gastos y la letra pequeña.
El fin de la dolce vita en el mercado inmobiliario está obligando a los bancos a echar mano de la chequera para mantener candente el pulso de la venta de hipotecas. El número de operaciones hipotecarias desciende y el cliente fiel y solvente cada vez es más cotizado, ante lo que muchas entidades están optando por lanzar campañas con las que atraer a la clientela más selecta, al tiempo que el conjunto del sector se pone en guardia para no dejar escapar a lo mejor de cada casa.
Santander comenzó el año presentando una campaña con la que aspira a captar 50.000 hipotecas en seis meses de clientes desencantados con sus entidades de origen y BBVA ha replicado con una oferta por la que premia con el 1% del importe de la nueva hipoteca que el cliente contrate con el banco. Robarle a la competencia una hipoteca, el producto que establece el vínculo más fuerte entre el banco y su cliente, es complicado y entraña gastos significativos que pueden llegar a anular el beneficio de contratar un crédito a un tipo de interés más barato. Pero un mercado hipotecario menguante hace que el intento por seducir al cliente del vecino merezca la pena, aunque el ciudadano que soporta la deuda deba leer atentamente la letra pequeña y decidir siempre calculadora en mano.
1. ¿Qué hay que hacer para cambiar de hipoteca? El proceso está perfectamente regulado, con plazos detallados de obligado cumplimiento por las partes. El cliente debe acudir a la entidad a la que desea trasladar su hipoteca y solicitar que le preparen una oferta vinculante, que el banco deberá preparar con el visto bueno de un notario. Además, la entidad que aspira a captar a este nuevo cliente tendrá que solicitar al banco con la hipoteca en origen un certificado de la deuda que soporta el cliente dentro del plazo máximo de siete días.
Si la entidad de origen certifica la deuda, puede a continuación manifestar su decisión ante notario de igualar las condiciones de la hipoteca presentada, con lo que retiene al cliente, o renunciar a ello, en cuyo caso su cliente tendrá el camino libre para marcharse a otra entidad.
2. ¿Cuáles son ahora las ofertas más ajustadas para cambiar las condiciones? Santander ha emprendido una fuerte campaña de marketing para publicitar un préstamo hipotecario a un interés del euríbor más 0,25 puntos -uno de los más bajos del mercado- para captar de la competencia hipotecas de más de seis años de antigüedad, sin mancha de insolvencia en el historial del cliente, aunque con la condición de domiciliar la nómina y de realizar aportaciones anuales a un plan de pensiones del banco de al menos 600 euros.
Uno-e tiene una campaña de subrogación de hipotecas en la que ofrece el mismo tipo de interés, del euríbor más 0,25 puntos, sin requisitos sobre la antigüedad del préstamo y sin necesidad de contratar plan de pensiones. Además, regala 600 euros para los gastos de formalización del traslado. BBVA, la matriz de este banco por Internet, ha lanzado una campaña por la que regala al cliente el 1% del importe que formalice en su nueva hipoteca con la entidad, con una bonificación máxima de 3.000 euros.
Al margen de las ofertas dirigidas expresamente a los clientes ya hipotecados, los precios más atractivos para hipotecas nuevas son los que ofrecen Activobank, del euríbor más 0,22 puntos, con la contratación obligada de un seguro de vida; Caja Duero, del euríbor más 0,25 puntos aunque con el requisito de contratar seguro de vida y de hogar, tarjeta Visa y plan de pensiones, con gastos y aportaciones mínimas anuales. ING Direct ofrece el euríbor más 0,33 puntos, con seguro de hogar.
3. ¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca? Ceder a los cantos de sirena de las entidades que rebajan el precio de sus hipotecas es tentador, pero el hechizo puede romperse fácilmente a la hora de echar cuentas. El cliente que desee subrogar su hipoteca, es decir, trasladarla a otra entidad sin constituir una nueva, deberá tener en cuenta que ha de asumir los gastos de notaría, de registro y gestoría, más una comisión de subrogación por un máximo del 1%, o del 0,5% para las hipotecas formalizadas tras la entrada en vigor de la última reforma de la ley hipotecaria.
Fuentes de Sabadell calculan que el coste de una subrogación para un préstamo de unos 150.000 euros podría rondar los 2.000 euros, incluidas las comisiones. En Unicaja recuerdan que el coste total dependerá del importe pendiente de pago y estiman que para una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría, registro y las comisiones alcanzan los 1.500 euros.
Los expertos recuerdan que siempre resultará más barata una subrogación de la hipoteca que la constitución de una nueva, que sí requiere el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por el 1%. Además, recurriendo a la subrogación, el cliente puede lograr el mejor de los supuestos: que su banco de origen le mejore las condiciones con tal de retenerle, ahorrándose así los gastos.
4. ¿Qué gastos está dispuesta a asumir la nueva entidad? En algunos casos, la entidad que aspira a captar la hipoteca de la competencia se ofrece a asumir los gastos de notaría, registro y gestoría, una práctica más frecuente entre las entidades por Internet, aunque la comisión de subrogación o cancelación suele quedar a cargo del cliente. Otra de las fórmulas empleadas es que la nueva entidad también incluye en el nuevo importe de la hipoteca la financiación de los gastos de tramitación, tal y como sucede en el caso de Banco Santander. El traslado de la hipoteca a esta entidad supone la formalización de una nueva hipoteca, con gastos superiores a los de la subrogación, ya que implica el pago de impuestos. A cambio, la nueva hipoteca no tiene ni comisión de apertura ni comisiones de servicio.
La contratación de un tipo de interés más bajo es sin duda un gran reclamo, pero si la diferencia entre el precio de la hipoteca anterior y la nueva no es notable, los gastos y las exigencias del nuevo producto pueden llegar a eclipsar las bondades de la oferta. En este sentido, hay que tener en cuenta si la nueva entidad exige un gasto anual en tarjetas de crédito, como sucede en Caja Duero, o una aportación obligatoria a un plan de pensiones, como sucede en Santander.
El plazo de amortización es también otro aspecto importante a la hora de calcular los costes de un cambio de hipoteca. Así, a mayor plazo, más tiempo por delante para amortizar el coste inicial del traslado y para beneficiarse de la aplicación de un menor tipo de interés sobre el capital pendiente.
5. ¿Qué ventajas aporta la nueva ley hipotecaria para cambiar de banco o caja? El nuevo texto legal, aprobado el pasado año, establece una rebaja para los aranceles notariales y registrales, aplicable a todas las hipotecas, y un recorte en la comisión máxima por cancelación o subrogación para las nuevas hipotecas. Sin embargo, y en opinión de los expertos, estas novedades no serían por sí mismas factores lo bastante determinantes como para impulsar el cambio de hipoteca de una entidad a otra.
Por el contrario, la reforma legal ha traído novedades que sí benefician al cliente. Por un lado, la oferta vinculante con las nuevas condiciones de la hipoteca debe realizarse a través de un notario. No basta, como sucedía antes, con la comunicación desde una entidad a otra, lo que da una mayor seguridad jurídica al proceso. Además, una vez que la entidad de origen de la hipoteca decide igualar la oferta, el cliente ha de permanecer en ella y renunciar a marcharse, aunque prefiera los servicios financieros de la otra entidad, más allá del atractivo de sus hipotecas. 'La permanencia en la entidad de origen beneficia al prestatario, ya que toda subrogación tiene un coste, de forma que el cliente consigue la mejora en las condiciones de la hipoteca y además no tiene que desembolsar el coste que le hubiera supuesto el cambio de entidad', apuntan desde Unicaja.
6. ¿Hay más cambios por el alza del euríbor y las nuevas ofertas? El avance registrado el pasado año por el euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas a interés variable, ha puesto en apuros a muchas economías familiares, que pueden encontrar en el cambio de entidad una solución a las dificultades para llegar a fin de mes. Sin embargo, las entidades financieras se inclinan claramente por los clientes poco problemáticos, de modo que las ofertas para cambiar la hipoteca de entidad no van a llegar a los clientes más agobiados sino a los más productivos.
'No vamos a dejar que se nos vaya ningún cliente rentable', reconocen en Caja Duero. Fuentes de Caja España añaden que 'no se deja escapar a un buen cliente. Cuesta más captarlo de nuevas que mejorarle las condiciones de su hipoteca'. En opinión de BBVA, 'es posible que en el mercado haya una cierta percepción de mayor rivalidad entre entidades financieras en la captación de clientes de la competencia', aunque el banco considera que se mantiene la rivalidad propia de las empresas que se dirigen al mismo mercado. En Caja Madrid sí reconocen que se ha endurecido la rivalidad por captar clientes de la competencia.
7. ¿Qué alternativas hay al cambio de hipoteca a otro banco? Las entidades financieras recuerdan que existen fórmulas con las que aliviar el encarecimiento de la cuota mensual de la hipoteca, tales como la carencia -por la que sólo se pagan intereses y se deja para más adelante la amortización del capital- o la ampliación de los plazos, sin recurrir al cambio a otro banco o caja.
Publicidad: lo que deben explicar las entidades
• Información La Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado en un informe presentado esta semana que el 92% de los consumidores españoles desconoce algún elemento fundamental de su hipoteca, como el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
• Folletos publicitarios Adicae también recuerda que las entidades están obligadas a registrar la publicidad sobre sus créditos hipotecarios en el Banco de España, si bien asegura que un alto porcentaje no pasa sus folletos ni por esta institución ni por las Comunidades Autónomas para que los supervisen.
• Tasa anual equivalente (TAE) Si el folleto publicitario de la hipoteca contiene información sobre alguno de los aspectos económicos del producto, como el diferencial o la cuota, deberá también informar sobre el interés TAE, es decir, el coste anual total del préstamo hipotecario. El tipo de interés en términos TAE es de hecho la mejor fórmula para poder hacer una comparativa con el precio de las hipotecas de otras entidades.
• El diferencial A menudo sucede que las ofertas publicitarias anuncian un reducido diferencial sobre el euríbor, que resulta en el tipo de interés que se aplica en la revisión de la hipoteca. Pero el cliente debe saber también que ese diferencial se consigue si se cumple una serie de requisitos y que suele estar vinculado a la contratación de otros productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones.
• Más vinculación Las condiciones más ventajosas se aplican a los clientes que tienen más productos contratados con la entidad, aunque ese vínculo no se limita ya a los tradicionales seguros de hogar o la inevitable domiciliación de nómina. Las últimas ofertas hipotecarias incluyen también la contratación de tarjetas de crédito, con el requisito de un gasto anual mínimo, y de planes de pensiones, también con aportaciones mínimas anuales.
• Endurecimiento en las condiciones La última encuesta realizada por el Banco de España entre las entidades financieras revela que se han elevado las exigencias para la concesión de hipotecas, en un contexto de desaceleración económica y de dificultades para obtener financiación. La banca replica que mantiene abierto el grifo del crédito, si bien las últimas subidas del euríbor han encarecido las cuotas y resulta necesaria una mayor capacidad económica para superar los niveles de riesgo que las entidades están dispuestas a asumir.
La actividad crediticia hipotecaria podría crecer entre un 6% y un 9% en el presente ejercicio, lo que supondrá prácticamente la mitad respecto al porcentaje del 14,9% al que evolucionó en 2007, y registrar un mínimo histórico en su evolución, informó hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La asociación condiciona además este abanico de previsión de crecimiento al mantenimiento de las actuales condiciones económicas, "con crecimientos de la economía y el empleo en positivo".
El anterior mínimo histórico en el crecimiento del saldo hipotecario, desde que en 1983 se generó este mercado, data de 1992, en plena crisis de comienzos de aquella década, cuando el saldo vivo de las hipotecas evolucionó un 8,9%, según explicaron a Europa Press en fuentes de la AHE.
Desde entonces, el crédito hipotecario repuntó y mantuvo un crecimiento paulatino como consecuencia de la recuperación económica, la bajada de tipos de interés y la unión monetaria europea, entre otros factores.
En cuanto a la desaceleración de 2008, responderá al descenso de demanda de vivienda que se registra ya desde 2007, como consecuencia del incremento del precio de los pisos y el repunte de los tipos de interés.
De hecho, según la AHE, la evolución del crédito hipotecario muestra un estancamiento en lo que va de actual ejercicio, según la encuesta realizada a sus asociados.
La ralentización esperada para 2008 se registrará después de que la evolución del crédito se desacelerara desde el aumento del 23,3% de 2006 (año de inflexión en el sector) hasta el 14,9% del pasado año, que cerró con un saldo vivo de crédito hipotecario de 1,04 billones de euros, según los datos provisionales del Banco de España.
Según la AHE, aunque 2007 aún muestra un "comportamiento expansivo de la actividad", pone de manifiesto "la intensidad de la desaceleración del mercado, más visible en el comportamiento de las nuevas construcciones".
Los bancos han entrado sin remedio en la lista de valores malditos para el mercado y el azote vendedor maltrata a todos por igual, haya o no pérdidas por las hipotecas subprime de por medio. Santander -libre de hipotecas basura- pierde en el año el 21,4%, casi lo mismo que Société Générale, que se desfonda el 23% después de haber confesado un agujero de 4.900 millones de euros por la actividad descontrolada de su ya famoso ex broker Jérôme Kerviel, más una provisión de 2.050 millones de euros a cuenta de la crisis hipotecaria estadounidense.
A BBVA de poco le sirve que, en medio de la crisis de liquidez de la banca europea y de la inquietud por la sostenibilidad de la actividad crediticia, Standard & Poor's le haya elevado el rating a largo plazo de la entidad de 'AA-' a 'AA'. La acción pierde en el año el 19,6%, no muy lejos del retroceso del 25,11% de Natixis, que el viernes se sumó al abundante listado de entidades afectadas por las hipotecas subprime. El anuncio de una dotación extraordinaria por mil millones de euros se llevó por delante el 10,7% de la capitalización del banco.
La banca española ha insistido en recordar al mercado que no está contaminada por las hipotecas basura y ha mantenido sus promesas de crecimiento y reparto de dividendo en la presentación de sus resultados anuales. La propia OCDE felicitaba el viernes al conjunto de la banca por resistir a la crisis internacional mejor que en otros países. 'Chapeau al sistema financiero español', señalaba su secretario general, el mexicano Ángel Gurría. Pero unas cuentas de resultados correctas no bastan para un mercado que desconfía del conjunto del sector bancario y que además vigila con lupa la fuerte exposición de la banca española a un negocio inmobiliario en claro retroceso. 'Los gestores internacionales temen al pinchazo de la burbuja inmobiliaria española y al futuro del crédito a promotores concedido por el sector financiero español', explica Ignacio Ulargui, analista de ING Wholesale Banking.
Así, sólo Santander y BBVA se salvan de las recomendaciones mayoritariamente negativas de los analistas internacionales para la banca española. Los gestores han denostado a los bancos medianos por su concentración en el negocio doméstico y el ladrillo y Popular pierde en el año el 19,8%, con caídas del 17% para Banesto, del 22,5% para Bankinter y del 18,7% para Sabadell. La excepción es Banco Pastor, que se salva de las ventas anuales y es el segundo mejor valor financiero del índice DJ Europe Stoxx Banks, que reúne a 62 valores. La entidad gallega sube en el año el 3,2%, frente al castigo del 27,7% del pasado año, en que fue el peor banco del mercado continuo, sólo superado en las pérdidas por algunas filiales del Grupo Popular. Y pese al brillante comienzo del año, también los títulos de Pastor comienzan a flaquear una vez presentados los resultados anuales. Fortis ya rebajaba el viernes su recomendación para el valor a reducir.
'Aunque en España no hay pérdidas por hipotecas basura, hay un evidente riesgo macroeconómico. Y el sentimiento negativo del mercado hacia la banca también se traslada a las entidades españolas', explica Diego Barrón, analista de Fortis.
En la actualidad, cotizan más en Bolsa las expectativas de un futuro de menor crecimiento de beneficios por el parón inmobiliario que el presente de unas cuentas de resultados libres del virus subprime. UBS apunta que el mercado se está adelantando a los acontecimientos que se verán en 2009, en que la desaceleración económica en España golpeará los resultados de la banca, al tiempo que una mayor competitividad presionará sobre los márgenes de negocio. La entidad suiza se ha sumado a la corriente de revisiones a la baja para las entidades españolas y ha recortado recientemente su estimación de beneficio por acción para BBVA y Santander en el año 2009 el 5% y el 7%, respectivamente.
Fuentes de mercado apuntan también a un excesivo pesimismo de los gestores internacionales hacia la banca española, sin pasar por alto cierta animadversión desde algunos sectores de la banca británica. 'Hay mar de fondo y una situación económica y financiera complicada. Los gestores británicos se han quedado con la idea de que hay pinchazo inmobiliario en España y ahora resulta muy difícil que abandonen esa idea', apunta el analista de una firma internacional.
Los salarios de muchos jóvenes zaragozanos apenas llegan a los 1.000 euros al mes y tienen cada vez más difícil adquirir una vivienda. Ya no pueden acceder ni a la hipoteca joven ofertada por el Ayuntamiento, que ofrece las condiciones más ventajosas.
El año pasado se autorizaron 307 hipotecas, frente a las 570 del año anterior. Cada vez las solicitan menos porque no pueden permitirse comprar un piso y, además hay muchos que no cumplen los requisitos exigidos.
De las 890 personas que solicitaron una cita para informarse, 415 no cumplían los requisitos. De ellas, 241 querían contratar la hipoteca solas y 174 en pareja.
La mitad no pudo pedirla porque tenía que endeudarse más de un 40% para hacer frente a los pagos. Otro 25% se retiró porque no le interesaron las condiciones y el resto, porque no tenía suficientes ahorros ni aval, prefería irse a vivir fuera de Zaragoza o tenía que solicitar más de 300.000 euros de préstamo.
Hay 150.000 aragoneses que cobran menos de 1.000 euros brutos al mes, sobre todo en el sector comercial, hostelero y del hogar.
Los jóvenes zaragozanos deben destinar una media del 63,8% de sus ahorros para poder comprar una vivienda. La mayoría opta por hacerlo en pareja y emplean el 40,4% del salario. Ésta es la principal razón por la que sólo el 45,8% de los jóvenes aragoneses están emancipados.
El alto precio de la vivienda, la subida continuada del euríbor y las expectativas de los jóvenes por conseguir una VPO también han contribuido a frenar las solicitudes de la hipoteca joven, a pesar de sus ventajosas condiciones.
Las ventajas del préstamo
Este producto tiene un plazo de amortización hasta 35 años y durante los tres primeros meses no se pagan intereses. En el resto se aplica el euríbor anual + 0,39, para préstamos inferiores al 80% del valor de tasación, y el euríbor anual + 0,45, para los que lo superan.
Otra facilidad de esta hipoteca es la posibilidad de aplazar doce mensualidades a lo largo de todo el periodo de amortización. Puedes informarte en el 976 721 800.
Un 30% de los solicitantes tienen entre 27 y 29 años y el 56% posee un título universitario. Más de la mitad pide financiación para menos del 80% del coste del piso.
El 78,83% la pide para comprar vivienda usada, con un precio medio por metro cuadrado de 3.247,48 euros y una superficie de 67 m2. El resto adquiere viviendas nuevas, cuyo precio medio ronda los 239.785,20 euros y suelen tener unos 74 m2.
Menos préstamos 31.324 hubo en 2007
Cada vez hay menos gente que se hipoteca. Hasta noviembre del pasado año se contrataron en Aragón 31.324 hipotecas, frente a las 33.585 de todo 2006. El importe medio de los préstamos hipotecarios constituidos sobre viviendas se sitúa en la Comunidad en unos 150.000 euros, según los últimos datos del INE.
Hipoteca joven los requisitos
Para pedir la hipoteca joven hay que tener entre 18 y 35 años, poseer un contrato laboral e ingresos suficientes para afrontar el pago. No se puede dedicar más del 40% de los ingresos netos mensuales a la hipoteca y la vivienda debe estar en el término municipal de Zaragoza y costar menos de 360.000 euros.
La banca española afronta un periodo de ajuste tras unos años en los que el crédito abundante llevó a una 'sobrevaloración' de la vivienda, afirmó en una entrevista con EFE Jaime Caruana, jefe de temas financieros del FMI y ex gobernador del Banco de España.
Caruana insiste en que la situación en España es muy diferente a la de Estados Unidos, que sufre la peor contracción del sector desde la Gran Depresión y donde el precio de la vivienda caerá un 10 por ciento este año, según pronósticos del Fondo. El economista valenciano señaló que el sistema financiero español deberá adecuarse a una moderación de la demanda de créditos, lo que es algo 'positivo' para la economía del país, en su opinión. Y que los bancos deberán resignarse, añadió, a una 'contención' en la financiación que pueden captar en Europa, donde los mercados financieros siguen inmersos en la incertidumbre y la desconfianza.
Hipotecas Baratas con Hipoteca Gratis
El 92% de los consumidores desconoce algún elemento fundamental de su hipoteca, como el tipo de interés, las comisiones o los plazos; mientras que la mitad de bancos y entidades que las conceden no entrega a los clientes el folleto informativo sobre la misma antes de que se contrate el crédito sobre la vivienda, según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).
BBVA, Banesto, Banco Popular, Caja Madrid, ''la Caixa'' o la Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón (CAI) son algunas de las entidades que no facilitan dicho folleto con la información básica acerca de la hipoteca, y lo sustituyen en el mejor de los casos por publicidad, expresiones verbales o un "papel sucio" a puño y letra, sin membrete ni sello.
Así se desprende de un estudio de la asociación presentado hoy por su presidente, Manuel Pardos, que refleja la "falta de transparencia y las prácticas abusivas" de algunos de los bancos y entidades que operan en España, actuaciones que prevé denunciar ante las autoridades correspondientes en "dos o tres meses".
"Subordinados" a la "intocable" banca
Pardos ha evitado precisar a qué entidades podría denunciar la asociación ni por qué motivo en concreto, pero ha incidido en que "la realidad del crédito en España es como el far west, con graves infracciones de la normativa, mientras que los partidos políticos se mantienen "subordinados" a la "intocable" banca.
En este sentido, ha criticado la pasividad tanto del Banco de España como del Gobierno ante las prácticas de un sector "escurridizo, ambiguo y próximo a la ilegalidad", y ha reclamado que se supervise la publicidad sobre los productos y se promueva una regulación sobre la reunificación de deudas.
El informe, subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo, se ha realizado con visitas a más de 180 sucursales de diferentes entidades en seis ciudades españolas (Madrid, Zaragoza, Valladolid, Mérida, Cáceres y Málaga) en las que los técnicos de la asociación se hacían pasar por clientes que pedían una hipoteca de hasta 150.000 euros o un crédito rápido.
En opinión del coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, la palabra que mejor define la situación presente es incertidumbre. «Incertidumbre sobre los tipos de interés, sobre si nos aprueban la hipoteca, sobre si seremos despedidos, para invertir... La incertidumbre es uno de los peores enemigos del tejido económico», recuerda.
Alerta de que la «excesiva polarización económica» de la provincia, que ha basado su expansión en los pilares del turismo y la construcción, «puede hacer que le afecte seriamente esta desaceleración».
Al respecto, prevé que cualquier unidad familiar tenderá a reducir su consumo ante la «incesante espiral de costes básicos crecientes» (luz, gas, alimentos e hipoteca de vivienda habitual). Una realidad que, a su vez, reducirá la inversión en el sector inmobiliario, «el que más puede verse afectado por la crisis», dice.
No obstante, Yagüe pone sobre la mesa las virtudes de Málaga para afrontar la recesión. «Somos una de las provincias mejor comunicadas de Andalucía, tenemos un clima inmejorable, una infraestructura hotelera modernizada y un Parque Tecnológico que aún tiene mucho que decir a la hora de aportar riqueza», enumera. Entre nuestras debilidades, por contra, cita «la propia transacción en el modelo de crecimiento» y añade que el futuro penderá del hilo de la evolución de los tipos de interés, «que ayudarán a que la sensación de ahogo que experimentan muchas familias y empresas se relaje».
Hipotecas e Hipotecas Baratas
Desconocer lo importante
Actualmente estamos viviendo una situación muy peculiar, en la que el cliente no está totalmente informado de las condiciones y características de su hipoteca. Al cliente lo que le importa conocer es la cuota que va a pagar, cuanto más baja mejor, en deficiencia del periodo de amortización del préstamo hipotecario. Sin tener en cuenta otros tipos de interés vigentes que le pueden salir más rentables, siempre suelen ceñirse al Euribor. Otra característica muy peculiar es que el cliente está “atado” a su banco: pide la hipoteca a su entidad y se amolda a sus condiciones sin estudiar las que le pueden ofrecer otras empresas. De hecho, desconocen la existencia de muchos bancos con los que trabajamos por ejemplo en Hipoteca Gratis, una importante ventaja que puede suponer un gran ahorro en la hipoteca del cliente. Hay muchas entidades que al no tener cuota de mercado asumen más riesgos o presentan condiciones más ventajosas para captar nuevos clientes. En definitiva, la tónica general del público español es que acuda a su entidad bancaria, es decir, a la que está más próxima a su casa, y no mire otras ofertas hipotecarias.
Asimismo, otro factor en el que se observa un gran desconocimiento es en lo relativo a las condiciones y productos que contrata el solicitante al firmar su hipoteca. Se han dado situaciones de clientes que al efectuar un cambio de vivienda no sabían que tenían un período límite para vender su antigua casa o que desconocían la cantidad de seguros que habían contratado, los cuales se cargaban mensualmente en su cuenta de ahorros. Asimismo, existe un importante porcentaje de clientes que, al dejarse atraer por cuotas de partida atractivas, muchas de ellas estimadas con carencia, por cierto, luego se ven ahogados por un aumento drástico del importe cuando llega el momento de empezar a pagar las cuotas normales.
Por otro lado, el cliente desconoce sus derechos. Tal es el caso de cuando compra una vivienda de obra nueva y contrata la hipoteca con la promotora. De esta forma, el cliente se subroga a la hipoteca que ha tramitado la promotora sin conocer que no está obligado a ello y que puede gestionar su hipoteca con otras entidades bancarias, con las que puede ahorrar dinero.
El equipo de HipotecaGratis se ha percatado de esta situación y, para paliarlo, intentamos dar la mayor cantidad de información a nuestro público para que conozca el 100% todo lo que está firmando y contratando. De hecho, la filosofía que transmitimos en HipotecaGratis es un asesoramiento total y gratuito, una gestión de cualquier tipo de operación en la que buscamos la mejor oferta del mercado y se la presentamos al cliente, si él está de acuerdo se firma, y en caso contrario, intentamos buscarle otra oferta que se ajuste más a sus necesidades. De igual manera, si el cliente encuentra otra oferta mejor o finalmente quiere firmar con su banco, no obstaculizamos el proceso ya que nuestro interés es que el cliente siempre quede satisfecho.
Jose Bravo, director general de Hipoteca Gratis.
La directora general del Tesoro y Política Financiera, Soledad Núñez, defendió ayer la necesidad de crear una directiva 'para armonizar el mercado hipotecario'. Su petición se produce un mes y medio después de que la Comisión Europea renunciase a elaborar una normativa conjunta al menos hasta dentro de tres años, pese a reconocer la conveniencia de su aplicación en la CE.
Soledad Núñez mantiene que esta es 'una de las trabas más grandes que existe para poder ofrecer productos del mercado hipotecario'. La directora apuntó que la armonización debería ir dirigida 'tanto a las propias hipotecas como a los instrumentos de financiación como las cédulas hipotecarias'.
Núñez opina que el Libro Blanco de la CE sobre la integración de los mercados hipotecarios - última referencia sobre una posible armonización-, 'aunque plantea unos ambiciosos objetivos, queda algo insuficiente'. Núñez, que presentó un estudio de Papeles de la Economía de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), también se refirió a los actuales problemas de liquidez de la banca. Recordó que la Ley Hipotecaria, aprobada en 2007, será un 'avance muy grande en modernización y flexibilización de las cédulas y bonos hipotecarios'. Y afirmó que, a excepción del real decreto que desarrolla la ley, no prepara nuevas medidas para mejorar el mercado de cédulas.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 147.018 euros en noviembre, lo que supone un incremento del 1,9% respecto al mismo mes de 2006 y un 2,5% inferior al registrado en octubre de 2007, según la estadística de hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por su parte, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 158.994 euros, un 0,1% menos que en el mismo mes de 2006 y un 7% inferior al registrado en octubre. En el undécimo mes del año se hipotecaron un total de 140.816 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un descenso del 9,62% respecto al mismo mes del año anterior, por valor de 22.388 millones de euros, un 9,71% menos.
Hipotecas baratas
Usuarios buscan nuevas fórmulas para pagar menos intereses
La hipoteca multidivisas trabaja con el Libor en vez de con el Euribor y, principalmente, en yenes japoneses. Puede suponer un ahorro entre 200 y 400 euros al mes
El ascenso del Euribor ha encarecido las cuotas de las hipotecas en España alrededor de un 20 por ciento en poco más de un año. Por ello, numerosos compradores de viviendas están explorando nuevas fórmulas para pagar menos intereses. En ese capítulo se encuentran las hipotecas multidivisas, que permiten pagar hasta sólo un 0,37 por ciento de interés, frente al 4,5 por ciento del Euribor actual. Sin embargo, hay que considerar seriamente sus riesgos.
Son hipotecas con revisiones «mes a mes», explica Óscar Pelayo, asesor financiero. No es una fórmula muy extendida aún en España y principalmente se acogen a ella economistas, empleados de banca y personas con altos conocimientos financieros, ya que «hay que informarse constantemente de los cambios de los tipos de interés internacionales», señala el asesor.
Esta opción consiste simplemente en pedir una hipoteca en las mismas condiciones que tiene un japonés, un suizo o un neozelandés en su país. En lugar del Euribor, se trabaja con el Libor, un tipo de interés que se publica de forma diaria en Londres y que se puede consultar internet.
La mayoría de estas hipotecas obedecen al Libor del yen japonés y el franco suizo, los más bajos del mundo. Al financiar a través de un tipo de interés más bajo, la cuota a pagar descenderá notablemente. Así, una hipoteca de 300.000 euros a Euribor en un plazo de 30 años tendrá una cuota de 1.485 euros, mientras que en yenes tendría una cuota de 981 euros y de 1.191 euros si se abriera en francos suizos.
Estos datos dejan entrever un gran ahorro al cabo de 30 años, pero los escenarios cambian con este producto y no son tan estáticos como una hipoteca tradicional.
Por ello, no todo son ventajas y «existen claros riesgos», señala Pelayo. Para suscribir una hipoteca multidivisas hay que «tener aguante» y ser claramente consciente de que la cuota de la hipoteca «va a cambiar cada mes» según la evolución del mercado de divisas.
Además, esta fórmula no es recomendable para personas con visión de vender su casa a corto plazo, ya que puede ser que el momento de cancelar la hipoteca por esa venta no sea el más rentable para sus intereses.
Otro de los puntos a tener muy en cuenta es el de las comisiones, que suelen ser superiores que los de una hipoteca tradicional.
La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, Ausbanc, criticó ayer la «falta de reacción» de los bancos y cajas ante la subida de los tipos de interés y los problemas que conlleva para las personas que tienen un préstamos hipotecario. Ante este escenario, Ausbanc recomienda a los clientes que lleguen a un acuerdo con su entidad bancaria para bajar la cuota o alargar el plazo de amortización. «El problema es que los bancos no me ofrecen este servicio. No están reaccionando a tiempo», denuncia Luis Pineda, presidente de Ausbanc.
Pineda puso ayer sobre la mesa en Donostia la desalentadora situación que atraviesan las economías familiares, lastradas por el alza de los tipos de interés. «Las subidas de las cuotas de los préstamos hipotecarios son intolerables e impagables. Pero la realidad es que todo ha subido, así que es difícil decidir qué puedes dejar de consumir para pagar tu hipoteca. La situación es casi de tormenta perfecta», señala Pineda.
Ante este escenario, Ausbanc critica la pasividad del Parlamento español, que no ha tomado cartas en el asunto, «a diferencia de otros parlamentos europeos. Por lo tanto, el cliente debe valerse por sí mismo». En ese caso, Ausbanc recomienda a los clientes renegociar con su banco los tipos de interés y plazos de su hipoteca. «Si no, sólo hay dos alternativas. La subrogación -pasar la hipoteca otro banco- o cancelar el préstamo. El problema es que la nueva ley hipotecara no ayuda a cambiar de entidad», apunta Pineda.
Si tu banco no quiere renegociar tus condiciones hipotecarias acude a alguien que intemedie por ti y consiga una hipoteca más barata.
La 'cuesta de enero' se extiende ya a todo el año para los bolsillos de más del 60 por ciento de las familias, asfixiadas por el alza de los precios de los alimentos, el Euribor y los servicios básicos, los gastos de las Navidades y el remate de las rebajas.
Un 14 por ciento de los titulares de una hipoteca retrasó el pago de al menos una cuota en el último año, y el mes con más aplazamientos sigue siendo enero, según un estudio de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.
La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) resalta además que el 80 por ciento de las familias es incapaz de ahorrar tras el pago mensual de la hipoteca.
Andalucía es la segunda comunidad española con más impagos, tras Canarias, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En la provincia de Cádiz durante el pasado año se devolvieron 65.897 letras, por un valor superior a los 30 millones de euros y se iniciaron en torno a 300 ejecuciones de hipotecas en los juzgados civiles de la provincia.
La dificultad para llegar a fin de mes debido a las altas cuotas hipotecarias, ha hecho que el pasado año los cambios en las condiciones de pago de las viviendas hayan alcanzado un crecimiento interanual del 40,7 por ciento. Según los últimos datos del INE, referidos a noviembre de 2007, fueron 30.259 las hipotecas de viviendas que sufrieron alguna modificación en sus condiciones.
Modificaciones
La mayoría, 23.779, fueron novaciones, es decir, un cambio de condiciones en la misma entidad financiera, principalmente de tipo de interés, con un crecimiento interanual del 40,5 por ciento. Le siguen las subrogaciones, es decir un cambio de entidad en 4.744 hipotecas, lo que sitúa la tasa interanual en 61,5 por ciento.
Por último, 1.736 hipotecas cambiaron por una subrogación del deudor, es decir que cambiaron el titular del bien. Supone un aumento del 5,5 por ciento.
Sin embargo, a pesar de que las asociaciones de usuarios y consumidores recomiendan esta estrategia y que en caso de dificultad para pagar la hipoteca se renegocie con el banco, muchos otros afectados por la situación recurren a las financieras que ofrecen dinero inmediato y reunificación de deudas. Según el Banco de España este tipo de créditos crecieron el pasado año un 14,1 por ciento y se espera que el crecimiento de este ejercicio sea del 8 por ciento.
El importe medio por hipoteca constituida se situó en noviembre de 2007 en 147.018 euros, un 1,9 por ciento más en tasa interanual y un 2,5 por ciento menos que en octubre, mientras que el número de viviendas hipotecadas cayó el 14,9 por ciento en relación al mismo mes de 2006, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El ministro de Economía, Pedro Solbes, reconoció que la caída del número de viviendas hipotecadas, próxima al 15 por ciento, "puede considerarse una cifra alta", pero que se relativiza si se tiene en cuenta las altas tasas de crecimiento registradas en el pasado. Solbes incidió además en que "España necesita cierta desaceleración en el sector de la construcción que debe llevar a un aumento del mercado hipotecario" pero "no a los mismo niveles que hasta ahora", precisó.
Los datos del INE indican que el importe medio de las hipotecas constituidas en noviembre -incluidas oficinas y locales comerciales- cayó hasta 158.994 euros, un 0,1 por ciento menos que en el mismo mes de 2006 y un siete por ciento inferior al registrado en octubre.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas se aproximó a 21.300 millones de euros en noviembre, lo que supone una caída interanual del 9,3 por ciento. Asimismo, en viviendas, el capital prestado superó los 13.802 millones de euros, un 13,3 por ciento menos que en noviembre de 2006.
Las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en noviembre (el 58,5 por ciento del total), seguidas de los bancos (32 por ciento) y otras entidades financieras (9,5 por ciento). En cuanto al capital prestado, también fueron las cajas de ahorro las que más prestaron, el 55,2 por ciento del total, mientras que los bancos se quedaron en el 36,3 por ciento y otras entidades financieras en el 8,5 por ciento.
MAS CAMBIOS
Por su parte, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 28.324 en noviembre, un 30,8 por ciento más en tasa interanual y en el caso de viviendas, la cifra ascendió hasta 20.266, un 25,8 por ciento más.
En concreto, se produjeron 20.989 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un aumento interanual del 27,9 por ciento; 5.424 subrogaciones al acreedor (73,1 por ciento más ); y 1.911 hipotecas cambiaron el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que significa un descenso del 9,9 por ciento.
Además, en noviembre se cancelaron 74.798 hipotecas, lo que supone un descenso interanual del 7,9 por ciento.
Los datos del INE indican que, de las más de 28.300 hipotecas que cambiaron condiciones, el 47,2 por ciento se debió a modificaciones en los tipos de interés. El resultado: aumentaron las referenciadas a interés variable, mientas que las hipotecas a interés fijo se redujeron desde el 7,2 al 2,7 por ciento.
Blog sobre hipotecas
La reciente Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, nos ha dejado, como bien anticipa su título, una multitud de heterogéneas novedades.
No todas, indudablemente, del mismo calado, como la regulación, curiosa, en relación con la 33ª Copa América, que incluso establece la no sujeción al impuesto sobre sucesiones y donaciones para quienes trasladen su residencia a España con motivo de la celebración de dicho evento.
Así, y dejando al margen también otras cuestiones que, aun siendo importantes, como la modernización de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito o el refuerzo de la independencia de las sociedades de tasación, no tienen la misma trascendencia directa para el gran público, las principales novedades de la Ley pueden sintetizarse en cuatro grandes apartados.
Hipoteca de máximo
Por una parte, a través de la conocida como hipoteca global o flotante, variedad de la hipoteca de máximo ya admitida en otros países de nuestro entorno, se posibilita garantizar varias obligaciones principales al mismo tiempo y, lo que es más, no necesariamente existentes en el momento de su constitución, cosa que, por increíble que parezca a estas alturas, no estaba permitida aún en nuestro derecho.
Con esta medida, pequeñas y medianas empresas y autónomos, por ejemplo, podrán lograr un más fácil acceso a diversas formas de crédito (líneas de descuento, avales, etc.) y en mejores condiciones que las asequibles hasta ahora con el simple recurso a su responsabilidad personal, sin afrontar por ello excesivos costes de constitución de sucesivas garantías reales.
Hipoteca inversa
Se abre también la puerta a una nueva figura aún inexplorada de forma masiva en nuestro ordenamiento, la hipoteca inversa, al dotarla de una regulación, aunque sea mínima, y anudarle ciertos beneficios: fundamentalmente, la exención del impuesto sobre actos jurídicos documentados, importantes reducciones tanto en honorarios notariales como registrales y la inexigibilidad de compensaciones por cancelación.
Mediante ella, un mayor de 65 años o afectado de dependencia severa o gran dependencia, puede, hipotecando su vivienda habitual, disponer, de una sola vez o de forma periódica, de un importe determinado y mantener su domicilio hasta su fallecimiento. Todos los importes adeudados son únicamente exigibles a su muerte, correspondiendo a sus herederos optar entre satisfacerlos o permitir al banco cobrarse mediante la ejecución del inmueble y, si fuera necesario, de otros bienes de la herencia.
En el tintero han quedado, de momento, figuras cercanas a la hipoteca inversa, como la vivienda pensión y la hipoteca pensión, ambas productos de seguro, que dan derecho a recibir una renta vitalicia –no limitada en su cuantía, por tanto- a cambio bien de la transmisión de la vivienda, conservando su uso, bien de una prima cuyo pago se aplaza hasta la muerte del asegurado, quedando garantizado mediante hipoteca sobre el inmueble en cuestión.
Francisco González, presidente del BBVA, dejó ayer de lado su habitual prudencia para avalar la rebaja de los impuestos que propone el PP como mejor fórmula para reactivar la economía española. Su apuesta fue clara: "Hay superávit y hay margen de maniobra para, con una política fiscal inteligente, movilizar la economía".
El ejecutivo del segundo banco español juzgó "evidente" la necesidad de tomar medidas, algo que el Gobierno ha negado hasta ahora. "No podemos seguir viviendo de un modelo que tiene sus restricciones", aseveró en referencia al sector inmobiliario y al déficit exterior.
Fue aún más lejos y decidió "hacer una excepción" para valorar el fichaje de Manuel Pizarro por el PP: "Es una buena noticia para todos los españoles: podría hacer una política inteligente, igual que otros".
Aunque menos laudatorias, también tuvo buenas palabras para Pedro Solbes. "Es un gran profesional de esto y sabe que el mercado tiene que funcionar, no hay que intervenir más de lo necesario", sostuvo para negar que el Ejecutivo haya pedido a la banca que no restrinja el crédito inmobiliario.
INMUNES
Amparado por los buenos resultados (ganó 6.126 millones en el 2007, el 29,4% más), González presentó al BBVA como una entidad inmune a la crisis financiera. "No hay cambios en esta casa, seguimos con nuestra política de dividendo y nuestros planes", proclamó. La entidad, según recordó, escaló el año pasado cuatro puestos en el ranking mundial de la banca, hasta la plaza 12.
"Y no hemos mejorado ni la mitad de los que deberíamos mejorar", retó. Descartó, para lograrlo, compras "oportunistas", pero también recibir ofertas. La cotización, a su juicio, volverá a ser alta en verano.
COLCHÓN
González presumió de que el BBVA es una de los escasos bancos que presta dinero en el interbancario desde el pasado verano. Y añadió que su "fuerte posición de liquidez" le permitiría permanecer fuera de los mercados de capitales "hasta bien entrado el 2009".
El banco dispone de "colchones espectaculares": 5.600 millones en provisiones genéricas, 38.204 millones en deuda y títulos emitidos en el 2007, y, como poco, 20.000 millones en coberturas para pedir liquidez al Banco Central Europeo en caso de necesidad.
El ligero repunte de la morosidad, hasta el 0,89%, no preocupa al presidente. "No veo ningún riesgo en absoluto para el conjunto del sistema financiero español, estamos bien provisionados", argumentó.
También negó haber restringido excepcionalmente los préstamos: "La política crediticia es exactamente igual, estamos encantados con dar crédito". Precisó, en este punto, que la entidad ya tenía por principio huir del riesgo desde hace años.
Conoce las hipotecas baratas de Hipoteca Gratis: euribor+0%
La intermediaria financiera Hipoteca Gratis ha incluido entre su cartera de productos la hipoteca con Euribor +0% dedicada a jóvenes de hasta 30 años, con plazos de amortización hasta 40 años y hasta el 100% de la tasación.
Este producto incluido entre la categoría de hipotecas con corazón, ofrece euribor a 12 meses +0% durante el primer año, y a el resto de años se establece con Euribor +0,25%.
Esta hipoteca está dirigida a viviendas de primera residencia, por lo que facilita mucho el acceso a vivienda de los jóvenes españoles.
visita la página web para encontrar más información hipotecas baratas
La crisis de las hipotecas sub-prime de Estados Unidos ha marcado la segunda mitad de 2007. Los mercados financieros se han visto afectados y, consecuentemente, el riesgo en el crecimiento del PIB para 2008 ha aumentado.
En 2007, la inversión en los mercados europeos ha aumentado un 12%, con un total de más de 71 billones de euros, con respecto al alcanzado en el ejercicio anterior. Sin embargo, en el último trimestre de 2007, la inversión ha disminuido un 33% sobre el mismo periodo del año anterior.
De las capitales europeas analizadas, la plaza que ha registrado un mayor volumen de inversión en 2007 ha sido Londres (28.162 millones de €), seguida de París (17.108 millones de €) y muy de lejos por Frankfurt (7.909 millones de euros)
En 2007, han crecido todos los mercados excepto Madrid y el Centro de París. Madrid ha alcanzado un volumen de inversión de 2.308 millones de euros en 2007, frente a los 3.634 millones de euros del año anterior, lo que supone un descenso del 36%. No obstante, el comportamiento en el último trimestre, ha sido mejor que en otros mercados europeos que han ido perdiendo fuerza segun avanzaba el año.
Así, el índice del Mercado de Inversión Europea en el 4T ha experimentado un severo cambio debido, principalmente, al descenso en el volumen de inversión en el Centro de Londres. Por su parte, las ciudades alemanas han contrarrestado parcialmente la debilidad de Londres. Mientras tanto, el índice de rendimiento europeo, después de la bajada en el 2T, ha acelerado su movimiento ascendente con un incremento de 75 puntos base en Londres.
El índice del Mercado Europeo de Oficinas disminuyó un 8% en el 4T de 2007 después de alcanzar su cima el trimestre anterior. No obstante, la demanda ha seguido siendo tan fuerte durante este trimestre como a lo largo de todo 2007. Una excepción particular ha sido el Centro de Londres, donde la escasa actividad de servicios financieros hizo caer el volumen de crecimiento. El final de año ha confirmado la tendencia ascendente en el índice de alquiler a pesar de la disminución del 3T. En el caso de la oferta, las tasas de disponibilidad no están aumentando, con lo que no se espera que las rentas desminuyan a corto plazo.
Con respecto al rendimiento neto de oficinas en Zona Prime durante el 4T de 2007, la rentabilidad ha descendido en todas las capitales analizadas, excepto en Madrid, que se ha situado en el 4,5% frente al 3,90% del 4T de 2006; y en Londres, donde se ha obtenido un 4,75% en 2007 frente al 3,75% del mismo periodo del ejercicio anterior.
En cuanto al volumen de inversión por producto, el porcentaje de oficinas continúa a la cabeza, siendo más significativo en el caso de Bruselas (96%), seguido de París (75%) y Madrid (74%).
Lo que ha sucedido en estos días es una crisis bursátil, por lo tanto quienes más rápida y directamente se ven afectados - y ello resulta obvio - son aquellos que invierten en la bolsa, es decir, los ahorristas.
Un ahorrista puede comprar acciones de una compañía determinada o invertir en un fondo que combina diferentes tipos de acciones.
Si las acciones caen, el ahorrista o inversor pierde.
En América Latina - salvo en Brasil, donde existe un número importante de pequeños y medianos inversores - poca gente invierte en la bolsa, por lo que el número de personas afectadas es bajo.
En América Latina - salvo en Brasil, donde existe un número importante de pequeños y medianos inversores - poca gente invierte en la bolsa, por lo que el número de personas afectadas es bajo
Pero el riesgo principal para las personas comunes no yace tanto en lo que pueda suceder hoy o mañana en los mercados, sino en cómo se verá afectada la economía mundial, y por ende las economías nacionales, en el mediano y largo plazo.
Si los mercados de valores - las bolsas - son el termómetro de la economía, entonces puede decirse que el "malestar" actual comenzó en julio del año pasado, cuando surgió el problema de las hipotecas subprime en EE.UU.
Subprime
Se le llama subprime a los créditos hipotecarios de alto riesgo que se otorgan a personas con un dudoso historial crediticio, a un interés más elevado y con cláusulas de cancelación más exigentes que las convencionales.
El "malestar" actual comenzó en julio pasado, cuando surgió el problema de las hipotecas en EE.UU.
Cuando los precios de las casas en EE.UU. bajaron y mucha gente dejó de pagar sus hipotecas, los bancos dueños de esas hipotecas sufrieron un duro golpe.
La crisis subprime - dada su envergadura - luego se convirtió en una crisis de confianza en la economía estadounidense, que es la mayor del planeta.
Y, como dice el adagio, cuando EE.UU. estornuda, el mundo siente el temblor.
Si EE.UU. entra en recesión, entonces los países y compañías que le venden productos se verán afectados, y por ende la gente que vive en esos países y trabaja en esas compañías.
Pero este adagio está cambiando.
En el caso de América Latina, los más afectados por la desaceleración de la economía estadounidense son México, los países de América Central y Brasil, que son quienes más vínculo comercial tienen con Estados Unidos
En el caso de América Latina, los más afectados por la desaceleración de la economía estadounidense son México, los países de América Central y Brasil, que son quienes más vínculo comercial tienen con Estados Unidos.
El resto de los países de la región ya no depende tanto de EE.UU. y Europa para sus exportaciones, sino que cada vez más se apoyan en China e India.
Otra consecuencia de la crisis subprime es que los bancos que se han visto golpeados están tratando de captar capitales para cubrir sus pérdidas.
Esto lleva a que los bancos ofrezcan menos crédito, es decir, menos dinero, tanto a las empresas como a las personas.
Recesión en EE.UU.
Pero de vuelta, el caso de América Latina es diferente, porque los bancos latinoamericanos nunca ofrecieron este tipo de hipotecas y por ende el crédito no se ha visto afectado.
Si las acciones caen, el ahorrista o inversor pierde.
Claro que si EE.UU. entra en una profunda recesión, el resto del mundo, China e India inclusive, no podrán escapar a las consecuencias.
El precio de las materias primas - que son una de las principales exportaciones de América Latina - ha caído en los últimos días.
Si esta caída se convierte en tendencia, entonces toda América Latina, y no ya solo los países que le vende principalmente a EE.UU., sufrirán.
El presidente George W. Bush anunció la semana pasada una serie de medidas para reavivar la confianza en la economía de su país, pero el mercado decidió que el efecto de estas medidas (que incluyen una reducción de impuestos e incentivos fiscales) llegó demasiado tarde.
Los analistas creen que el verdadero alcance de la crisis subprime recién se conocerá a finales de marzo, cuando los bancos presenten sus resultados finales para el 2007.
Entonces se conocerá el impacto real que EE.UU., y por ende el mundo, deberá absorber.
Han sido más de dos años de subidas hasta que en diciembre el euribor llegó a su nivel más alto desde agosto de 2000, al encaramarse al 4,793 por ciento. Sin embargo, el principal índice de referencia para los créditos hipotecarios parece que ha dicho basta, para alivio de los millones de familias que cuentan con una hipoteca a tipo variable.
La media acumulada por el euribor en lo que va de enero es del 4,610 por ciento, 0,183 puntos menos que en diciembre. Es el mayor descenso en cinco años y, además, ayer los bancos se prestaron dinero al 4,421 por ciento.
¿Por qué sucede esto? La razón principal es que se están disipando las tensiones en el mercado interbancario. Durante noviembre y diciembre, como consecuencia de la desconfianza suscitada por la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, las entidades financieras intentaron aglutinar la mayor cantidad de dinero posible.
Se juntaba la necesidad de liquidez, por un lado, y la desconfianza, por otro. Nadie prestaba a nadie y eso disparó el interbancario hasta mediados de diciembre. Entonces, la inyección de cerca de 350.000 millones de euros por parte del Banco Central Europeo permitió una relajación del euribor que se ha confirmado en enero, y a pasos agigantados. En apenas 13 sesiones, el índice ha caído tres décimas.
Remontarse a 2004
La media del euribor -que es la importante para las familias al usarse como referencia para las hipotecas- está por ahora en el citado 4,610 por ciento, pero viendo la evolución diaria del índice, lo normal es que baje un poco más en lo que queda de mes, incluso por debajo del 4,6 por ciento. Podríamos asistir, de esta manera, a la caída más fuerte del euribor desde junio de 2003. Entonces el descenso fue de 0,238 puntos.
Sin embargo, aún es pronto para que las familias puedan echar las campanas al vuelo, ya que la principal referencia hipotecaria sigue en niveles superiores a los de enero de 2007. Entonces el euribor se situó en el 4,064 por ciento. Si cierra este mes en el 4,6 por ciento el incremento sería, por tanto, de 0,536 puntos. No estaría mal, ya que no se encuentra una evolución tan baja desde hace dos años, pero las hipotecas seguirían siendo más caras.
Por ejemplo, en un préstamo tipo de 150.000 euros con un plazo de devolución de 25 años y un interés de euribor más 0,5 puntos, el recibo pasará de 839 a 885 euros mensuales, es decir, 46 euros más, o unos 552 euros al año. Un pellizco notable para un bolsillo familiar que ha padecido en los últimos meses importantes subidas de los principales alimentos que componen la cesta de la compra. Eso sí, podría ser peor. De no haberse producido este descenso y el euribor seguir en el entorno del 4,8 por ciento, cada letra se encarecería en 64 euros.
Lo que pasará en los próximos meses con el euribor es una incógnita, pero los analistas coinciden en que la tendencia será a la baja y son muchos los que prevén que pueda llegar a niveles próximos al 4 por ciento, que serían los más bajos desde finales de 2006.
- La Asociación de Intermediarios de Financiación, ASIFIN, se ha presentado esta mañana en Madrid
- La Asociación promueve la regulación y profesionalidad del sector para asegurar una total transparencia con el usuario
La Asociación de Intermediarios de Financiación, ASIFIN, ha presentado esta mañana ante los medios informativos sus líneas de actuación, proyectos a desarrollar, los objetivos y expectativas ante su creación. Marc Castellarnau, Presidente de ASIFIN, ha declarado con rotundidad durante la presentación: “nos agrupamos para profesionalizar el sector”.
La asociación se ha creado coincidiendo con la aprobación del anteproyecto de ley de regulación de la intermediación de financiación, una actividad que ha experimentado un gran crecimiento en los últimos cinco años en nuestro país, y de la que cada vez se benefician más familias.
La intermediación en financiación ofrece asesoramiento profesional para dar la mejor oferta de entre la cada vez más amplia gama de productos financieros disponibles en el mercado (gestión de hipotecas, reunificación de pagos, consolidación de deudas, búsqueda de y negociación con bancos y entidades financieras de opciones de financiación, etc.).
ASIFIN ha sido constituida inicialmente por seis compañías que mueven un volumen de intermediación aproximado de 2.000 millones de euros, asesoran a unas 50.000 familias y facturan en conjunto unos 70 millones de euros, por año.
ASIFIN quiere ser un actor de peso y representativo en el sector financiero, promoviendo la profesionalidad y transparencia en beneficio del usuario. En esta línea, la Asociación quiere trabajar con la Administración, entidades financieras, organizaciones y asociaciones de usuarios, para desarrollar un código deontológico que garantice el desempeño profesional y ético de esta actividad.
De hecho, las empresas asociadas a ASIFIN se rigen por un estricto código ético que insiste en la transparencia hacia el cliente y trabaja exclusivamente con entidades financieras autorizadas por el Banco de España.
Asimismo, como ha indicado el Presidente de ASIFIN, Marc Castellarnau, “otra de las finalidades de la asociación es colaborar activamente en el proceso de elaboración de la normativa que se está tramitando actualmente de regulación del sector, que creemos necesaria para dotar de transparencia, seguridad y profesionalidad al desarrollo de las actividades de intermediación en la financiación”.
ASIFIN
La Asociación de Intermediarios de Financiación, ASIFIN, nace con la finalidad de aglutinar, representar a las empresas y profesionales que operan en este sector ante la sociedad, los poderes públicos, las instituciones legislativas y de supervisión y el mercado financiero, así como en las relaciones laborales.
Según datos del BBVA manifestados durante la celebración de la jornada organizada por Asprima "Diversificación del sector inmobiliario y perspectivas para los principales segmentos"
Los créditos a promotores crecerán ligeramente por encima del 10%, después de haber mantenido incrementos superiores al 40% hasta 2007, según el economista jefe del Grupo BBVA, José Luis Escrivá, que indicó que "un factor de soporte" del sector durante el próximo año será la "disponibilidad de financiación".
Desde una visión más global del mercado inmobiliario, el economista jefe del BBVA no dudó en afirmar que la actual coyuntura del mercado residencial es un "ajuste" hacia un nivel de actividad más acorde con la demanda potencial que, reconoció, se ha agudizado en el último tramo de 2007.
Asimismo, consideró que, en términos de precios, la vivienda crece en el entorno del 5%, según datos del Ministerio de Vivienda, este ajuste está presentando un "perfil extraordinariamente suave", que permite un anclaje de las expectativas.
Según un estudio sobre el mercado hipotecario se revela que el 14% de las personas titulares de una hipoteca se vio obligada a retrasar el pago de al menos una cuota de su crédito en los últimos doce meses.
Este dato ratifica el repunte de la morosidad hipotecaria señalado por el Banco de España, que aumentó en octubre hasta el 0,822% en su cuarta subida consecutiva.
El estudio explica que los problemas para pagar las cuotas cobran una especial relevancia cuando afectan al segmento más joven de la población hipotecada, especialmente a aquellos titulares que tienen entre 25 y 34 años.
Por otro lado, el número de personas con hipoteca a las que se ha denegado un crédito bancario aumentó notablemente en el último año, hasta alcanzar el 11%.
El endurecimiento de las condiciones de financiación ha hecho crecer la demanda de productos de agrupamiento de pagos y unificación de deudas, puesto que un 25% de los encuestados se declaran usuarios potenciales de estos servicios. El grupo más proclive a la unificación de deudas es el de aquellas personas con más de tres créditos en vigor, que supone el 52% del total de los encuestados.
Hipoteca Gratis lanza al mercado la refinanciación con tres meses de carencia total, producto que permite al cliente refinanciar su hipoteca, estar tres meses sin realizar ningún pago, y al cuarto mes pagar hasta la mitad de lo que pagaba antes de la refinanciación.
Más información en HipotecaGratis.com
El euribor vuelve a incrementarse durante el mes de diciembre, encareciendo las hipotecas una media de 75€ mensuales.
El euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, se ha situado en diciembre en una media del 4,792%, su nivel más alto desde diciembre de 2000 y una cota que supone retomar una tendencia alcista que fue interrumpida por los descensos de octubre y noviembre.
Este dato, que deberá ser confirmado por el Banco de España a mediados de enero, se sitúa unos 0,145 puntos por encima del dato de noviembre (4,647%) y 0,87 puntos por encima del de diciembre de 2006 (3,921%).
La subida se traducirá en un nuevo aumento de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisen anualmente con la nueva tasa en los próximos días. En una hipoteca media de 150.000 euros a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el euribor, la cuota mensual pasaría de 827 a 902 euros, una subida mensual de 75 euros y anual de 900 euros.
Diciembre
Este mes el euribor ha cotizado a niveles que no registraba desde diciembre de 2000, con un máximo del 4,885% (el pasado día 17) y un mínimo del 4,711%, el 3 de diciembre.
Hipoteca Gratis actúa:
Hipoteca Gratis, gracias a sus constantes acuerdos con entidades financieras y su propósito de ofrecer nuevas soluciones y alternativas a sus clientes ofrece un nuevo producto financiero para solventar la difícil entrada de año.
Refinanciación con tres meses sin pagos:
Este nuevo producto, consiste en la refinanciación de la hipoteca reunificándola con otros préstamos o simplemente alargando el período de la misma, lo cual provoca una disminución de hasta el 50% de las cuotas mensuales.
La peculiaridad del mismo es que, desde la contratación del mismo hasta el primer pago transcurren tres meses. TRES MESES SIN NINGÚN PAGO, una gran solución para aliviar la situación económica de cualquier familia, y pasados esos tres meses LAS CUOTAS SE REDUCEN HASTA LA MITAD.
HipotecaGratis, empresa especializada en la intermediación financiera a través de internet, ha lanzado un nuevo producto hipotecario: refinanciación con tres meses sin pagos. Gracias a él el cliente que reunifique sus cuotas podrá olvidarse de sus pagos durante tres meses, y a partir del cuarto todos sus pagos se verán reducidos a la mitad en una única cuota.
HipotecaGratis ha elegido estas fechas para lanzar este nuevo servicio, pues entiende que se acerca un momento complicado para la escasa capacidad de ahorro de la mayoría de las familias españolas. La Navidad, y sus consiguientes gastos, supone un desembolso que de otra forma sería difícil de afrontar para muchos hogares.
La refinanciación se ha convertido en un producto muy demandado en los últimos meses. Las consecutivas subidas del euribor han hecho que afrontar las hipotecas y los pagos mensuales resulte cada vez más una dura tarea. De esta manera, la unificación de préstamos consigue aunar en una sola cuota todos los pagos y reduce la misma hasta la mitad. Así si un cliente paga 1.000€ entre hipoteca, coche y tarjetas, con la reunificación de préstamos paga una sola cuota de 500€, beneficiándose sobre todo del interés aplicado, que en productos de consumo se ve reducido de manera extraordinaria.
Siempre me resulta muy útil leer la información que publica el redactor de www.euribor.com.es, además que trata temas económicos que a priori son muy pesados y complejos, mezclándolos con temas cotidianos que te hacen entender mejor las cosas.
En el siguiente artículo, describe que es una hipoteca subprime, ese oscuro producto que ha hecho que EE. UU. se endeude hasta las cejas. En fin, destaco los puntos más relevantes y os dejo el enlace para aquellos que queráis leerlo por completo.
Como funcionan las cosas
."..desde siempre pensé que una hipoteca funcionaba de tal manera que el banco te prestaba el dinero y tu se lo pagabas mes a mes. He buscado infructuosamente su funcionamiento en dicha web y he tenido que acudir a la de la BBC para que muestren de una manera clara, cómo funcionan las famosas hipotecas subprime que tantos disgustos nos están dando..
Da igual si sabéis inglés o no, lo importante es ver el lío de flechas que hay detrás de un prestamo dudoso. En principio, si ese prestamo dudoso se hace sobre un activo que cada día vale más, no hay ningun problema. Pero ahora, atentos a la gráfica del precio de la vivienda en EEUU."
Nuevo episodio de la crisis hipotecaria que tanto está dando que hablar. Según el estudio internacional de la jubilación del Grupo AXA, uno de cada cuatro trabajadores españoles que ahorró para su jubilación en el 2006 ha dejado de hacerlo en un año marcado por las subidas del Euribor.
Y es que las hipotecas crecen y los ciudadanos empiezan a recortar en todos sus gastos. Según este estudio, un 30% de los españoles en activo ha ahorrado parte de su sueldo del 2007 para la jubilación, una cifra inferior al 39% registrado por esa misma encuesta del 2006.
Al amparo de estas cifras, la aseguradora concluye que los españoles se preparan "poco y tarde" para su jubilación, ya que esperan a los 48 años para empezar a actuar, aunque no es hasta los 54 años cuando el número de personas que ahorra supera a quienes no lo hacen.
Aunque se haya reducido el número de ahorradores, la mayoría son conscientes de la necesidad de guardar este dinero, ya que el 51% de los entrevistados cree que los ingresos que obtengan tras dejar de trabajar serán "insuficientes" o "completamente insuficientes.
