Este mes, como ya comentábamos hace unos días, el Euribor se ha moderado notablemente y ya lo tenemos en niveles de abril de 2007. Parece que lo peor, a nivel interbancario, de la crisis financiera ha pasado y el Euribor vuelve a situarse en un nivel ligeramente por encima de los tipos oficiales de interés del BCE.
Sin embargo que no piensen los hipotecados que estas bajadas que estamos viviendo van a ser indefinidas. El límite inferior del Euribor está en el 4%, y muy posiblemente no llegue a bajar por debajo del 4,2%.
Otro gallo cantaría si el BCE decidiera bajar los tipos de interés, cosa que no está nada clara, ya que unas veces parecen insinuar que habrá bajadas de tipos, pero otras veces parecen muy preocupados por la inflación, lo que indica que no habrá bajadas.
De momento parece que los tipos se quedan como están y no hay consenso entre los expertos sobre si habrá o no bajadas antes de que acabe el año.
Por lo tanto, los hipotecados deberían planificar su horizonte con un Euribor en el entorno actual.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en España durante 2007 fue de 149.007 euros, un 6,2 por ciento más que en 2006, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En cuanto al total de fincas, que incluyen no sólo las destinadas a la compra de una vivienda, sino cualquier tipo de finca rústica o urbana (oficinas, viviendas y locales comerciales), el importe medio alcanzó los 168.677 euros, un 7,5 por ciento más que en 2006.
Sólo en diciembre de 2007, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda fue de 143.739, un 0,21 por ciento con respecto al mismo mes de 2006, mientras que el número de viviendas hipotecadas cayó un 15,47 por ciento, hasta 71.908.
Fuente EFE
El abogado Enrique de Frutos los ve pasar cada vez más a menudo por su despacho y casi todos responden al mismo perfil: jóvenes de entre 25 y 35 años, mileuristas y muchos de ellos inmigrantes. Todos pidieron un préstamo para comprarse un piso cuando los tipos de interés estaban por los suelos, todos lo hicieron estirando al máximo su sueldo y todos se encuentran ahora con unas facturas inasumibles.
Soluciones con trampa
La ejecución de hipotecas aumentó en Valencia el año pasado un 50%
El mes de diciembre fue el sexto consecutivo en el que aumentó la morosidad de los créditos. Llegó al 0,848% de todo el dinero prestado a particulares y empresas, casi 15.000 millones de euros. Aunque, como se encargan de recalcar unos bancos y cajas siempre reacios a hablar del tema, el 0,848% sigue estando en niveles históricamente bajos, y muy inferiores a los europeos.
Pero hay otro punto en el que coinciden las entidades financieras: los impagos seguirán subiendo en los próximos meses, hasta duplicarse en 2008. Seguirán, eso sí, lejos de los niveles que se alcanzaron a mediados de los años noventa, cuando se superó ampliamente el 5%.
Los bancos y cajas achacan este repunte al pinchazo del sector inmobiliario y al enfriamiento de la economía en general. No tanto al encarecimiento de las hipotecas por la subida de los dos últimos años del Euríbor. "Lo último que dejan de pagar las familias es el piso", apuntan en las entidades.
Y es verdad que la morosidad en los créditos para compra de vivienda -del 0,63% en septiembre del año pasado- es más baja de la general del 0,848%. Pero también lo es que esta tasa es la mayor desde 1999. Y que los embargos de pisos están aumentando. Aunque bancos y cajas se resisten a dar cifras concretas, caen algunos goteos de datos. Como el que dio el Tribunal Superior de Justicia valenciano en enero: la comunidad vivió el año pasado un aumento del embargo de viviendas del 50%. El incremento en la provincia de Valencia fue del 82%.
Mónica, que en realidad no se llama Mónica pero prefiere ocultar su identidad, está a punto de llegar a esta situación. Compró un piso, montó un restaurante y ahora se las tiene que ver en los tribunales con la caja que le prestó un dinero que no puede devolver. Su caso es el prototipo del perfil de moroso que manejan los bancos: los malos pagadores se revelan en los dos primeros años del crédito; quien paga religiosamente durante ese tiempo, ya no suele fallar. Por eso, entidades como el Santander han lanzado hipotecas más baratas de lo normal para robar a sus competidores los clientes con un historial pagadero impoluto.
Desde el principio, Mónica tenía problemas para afrontar las letras, pero cuando un accidente le obligó a pedir la baja en el restaurante que regentaba, las dificultades crecieron hasta convertirse en gigantes. "Después de hacer pagos muy irregulares, a principios de 2007 me faltaron 15 euros en la cuenta y el banco ya no aguantó más. Dijeron que iban a llevar mi caso al departamento de morosidad", recuerda.
El abogado Enrique de Frutos se encuentra a menudo con casos así. "La mecánica del procedimiento no le deja ningún margen de maniobra al deudor. El juez se limita a informarle de la cantidad que debe y que su piso va a salir a subasta", explica. De Frutos ayuda en ocasiones a sus defendidos a renegociar la deuda con los acreedores. "Al banco no le interesa cobrar en ladrillos. Así que si el cliente es más o menos solvente, tiene bastantes posibilidades de evitar la subasta. Muchas veces deja de ir al cine o de tomar una cerveza para salvar el piso. Pero el problema viene con las familias en las que no entran más de 1.000 euros al mes o en los casos de separación. Ahí hay poco que hacer", añade el abogado.
Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Consumidores de Banca Adicae, apunta que la agresiva política comercial de los bancos y el alargamiento hasta el infinito de los plazos para devolver los créditos son la causa de que muchas personas compraran una casa que no se podían permitir. De Frutos, por su parte, culpabiliza del repunte de la morosidad a la osadía de unos bancos que concedieron hipotecas con cuotas que suponían hasta el 70% de los ingresos familiares.
En diciembre de 2006, el vicepresidente Pedro Solbes relativizó la subida que estaba experimentando el Euríbor con el argumento de que el "umbral del dolor" que puede soportar la economía española es "muy alto". Pues bien, parece que ya hay muchas familias que han traspasado ese umbral.
Reunifica tus prestamos y no llegues a esta situación. Aún estás a tiempo.
Ampliar el plazo de pago de la hipoteca será gratuito para aquellas familias más necesitadas si el PSOE gana las elecciones. Es la última promesa que lanzó ayer el vicepresidente del Gobierno Pedro Solbes. La propuesta está aún en estado embrionario, pues se desconoce cuántos serán los beneficiarios y el coste para el Estado.
Horas antes del debate electoral entre los candidatos José Luis Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy, Pedro Solbes lanzó una promesa que no figura en el programa electoral socialista. El PSOE pretende que para aquellas familias más necesitadas, el coste de ampliar el plazo de su hipoteca -cuyo objetivo es reducir la cuota mensual- sea gratuito. Ello supondría, según Solbes, un ahorro de 'unos mil euros', que responden al coste de comisión bancaria, notaría, registro y gestoría.
Solbes señaló que habrá que 'delimitar' las circunstancias 'específicas' que permitirán a las familias acceder de forma gratuita a la ampliación de su hipoteca. Además, la medida no sólo depende del Gobierno, requiere de un acuerdo con las entidades financieras, así como el colectivo de notarios y registradores. 'Intentaré que el coste para el Estado sea el menor posible, pero también sé que muchas veces me toca pagar la cuenta a mí y estamos dispuestos a ello', declaró Pedro Solbes en Cuatro.
El objetivo último es aliviar a aquellas familias que contrataron su hipoteca a tipo variable en 2003, cuando el euríbor se encontraba en sus niveles mínimos. Desde entonces, este indicador -índice de referencia de la mayoría hipotecas- ha subido hasta el 4,3%. Por otro lado, el BCE se ha mostrado reticente a bajar los tipos de interés para plantar cara a la desaceleración económica.
Asimismo, la tasa de morosidad no ha cesado de crecer desde 2005. Y las entidades financieras dan por hecho que la tendencia al alza se mantendrá durante este año.
Desde la Asociación Española de Banca aseguraron ayer desconocer los pormenores de la propuesta, aunque se mostraron a favor de cualquier medida que sirva para aligerar de cargas a los ciudadanos. Desde 1994, los bancos no pueden cobrar más del 0,1% de comisión por novación -cambios en las condiciones de los préstamos hipotecarios con la misma entidad que precisan una modificación de la escritura- de la deuda hipotecaria. Al tiempo, recordó que la Ley Hipotecaria, que entró en vigor hace dos meses, ya establece unos aranceles de notarios y registradores muy reducidos. Los actos notariales en novaciones, ya en la ley de 1994, se consideran 'documentos sin cuantía', con lo que tienen un coste fijo de 30 euros. Desde el Consejo General del Notariado cifran el coste medio de aumentar el plazo de pago hipotecario en unos 80 euros. El arancel registral para el mismo trámite asciende a 24 euros si el capital pendiente de amortizar es de 60.000 euros y de 48,5 euros si la deuda es de 200.000 euros. 'Son cifras que no disuaden a nadie a la hora de emprender una novación hipotecaria', apunta José Antonio Miquel Silvestre, registrador de la propiedad.
El crédito hipotecario crecerá este año un 6%, la menor subida de la historia
La Asociación Hipotecaria habla de «estancamiento», mientras el dinero prestado el pasado año cayó un 21%
El crédito hipotecario en España a particulares y promotores crecerá este año a un ritmo algo superior al 6%, lo que supone el menor avance de la historia. Así lo afirmó ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que representa a bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. La organización dio a conocer los datos de 2007, cuando las entidades prestaron 136.043 millones de euros, lo que supone un 21% menos que en 2006. Los enormes problemas de liquidez surgidos tras estallar la 'burbuja subprime' en Estados Unidos han encendido las alarmas, y sólo 'viejas' operaciones y el alto precio de los pisos mantienen el vigor del sector.
En 1992, en plena crisis inmobiliaria, el dinero prestado en España a través de hipotecas aumentó un 8,2% interanual. Fue el suelo del negocio. Este año, y siempre que no surjan más problemas en el ámbito laboral y que los bancos eviten cualquier efecto derivado de los créditos de alto riesgo, ese montante crecerá sólo entre un 6% y un 9%, lo que convertirá a 2008 en el 'annus horribilis' del negocio.
Los volúmenes e importes de los créditos con garantía hipotecaria registrados en los últimos años al calor del 'boom' inmobiliario se han acabado. Lo que se preveía una desaceleración gradual y hasta necesaria -era imposible mantener el ritmo- se ha convertido en una caída en picado. Hasta el pasado agosto, las cosas seguían el guión previsto. Desde ese momento, el desplome ha sido enorme. «Cualquier tiempo pasado fue mejor», comenta un alto responsable del sector financiero. Y es que los datos son más que evidentes. El número de nuevas hipotecas, el montante total por el que se firman las mismas, el importe efectivamente prestado (que no tiene porqué ser el firmado, pues las entregas de dinero se pueden aplazar en función de la necesidad, como sucede con los promotores) y la evolución de los incrementos del saldo. Todo cayó en la segunda mitad de 2007.
Sin casualidades
Un descenso que discurrió paralelo, y no es casualidad, a las menores compras de pisos de los particulares (en el entorno del 14% interanual) y a los miles de promociones 'colgadas' a las que muchos empresarios no encuentran salida. Gran parte de la culpa de este derrumbe la tienen los tipos de interés. «Ya cuando estaban al 2% era difícil que el sistema absorbiera el incremento del precio de la vivienda; no digo hoy, cuando el precio oficial del dinero se ha doblado y está en el 4%», añade la misma fuente.
La AHE aún no maneja datos fiables de principios de este año, aunque sí ha tanteado a sus asociados en un primer análisis «que revela un estancamiento en la actividad», asegura la organización. Un parón que se apreció ya con claridad en diciembre, cuando las entidades financieras concedieron 8.793 millones de euros, lo que representa un incremento interanual de apenas el 0,8%. A lo largo de todo el pasado ejercicio, bancos, cajas y cooperativas de crédito prestaron 136.043 millones en hipotecas, lo que hizo que el saldo vivo (todo lo que queda por pagar) se situase en 1,047 billones. Un nuevo récord histórico. Ese montante global supone sólo un 14,9% más que en 2006, cuando el saldo creció muchísimo más. En concreto, un 23,3%. En realidad, el vigor de ese casi 15% responde a dinero de préstamos firmados hace años por promotores y que los hicieron efectivo en 2007, así como a la sencilla razón de que los pisos son muy caros.
Pero los contratos nuevos no tienen esos soportes. El crédito hipotecario concedido por los bancos el pasado ejercicio (43.055 millones) creció un 13,3%, por debajo del 19,1% de 2006. Lo mismo les pasó a las cajas de ahorro, que prestaron por valor de 80.240 millones, lo que supone un alza del 16,1% que contrasta con el 28,8% de un año antes. Las cooperativas de crédito prestaron 2.234 millones al crecer su crédito un 17,3%, también por debajo del 24% de 2006.
"Si el Euribor está en el 4,2% y la subida de los pisos es del 4,8%, hablamos de un Euribor en negativo y esto no deja de ser bueno para las familias", según el IEE.
En este organismo aportan un dato más: "El problema de los préstamos hipotecarios no es el Euribor, sino las restricciones de los bancos a la hora de conceder créditos. Se mide mucho más el riesgo que antes".
"Pero lo más importante, insisto", añade Gregorio Izquierdo, "es que se rompen las expectativas de las subidas sin fin del Euribor".
En la misma línea está Xavier Adserà, presidente de la Fundación de Estudios Financieros (FEF). Sus primeras palabras son convincentes: "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca. Se habla mucho de la bajada o no de los tipos del BCE, pero lo que más hay que valorar es el cambio de tendencia, que pasa de tener un sesgo al alza a un sesgo a la baja", afirma.
El dinero
"Se irá saliendo de la crisis de las 'subprime' y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará", indica Xavier Adserà.
Se puede decir que el mercado, a juicio de los expertos, es 'sabio', así que "está descontando las posibles bajadas adicionales", apunta.
Además, en opinión del presidente de la FEF, "la inflación, por el llamado efecto base, deberá ser menor que la actual, puesto que los alimentos y el petróleo, por ejemplo, no seguirán subiendo", dice.
Su conclusión es clave: "Si las familias pagan menos cuota y tienen más renta disponible, ésta va al consumo".
El optimismo no es tanto en las asociaciones de consumidores, aunque no dejen de ver con buenos ojos que el Euribor ha parado su ímpetu alcista para llegar a más que una agradable caída.
"Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia. Para que los consumidores perciban una mejora económica deben entrar en juego más factores, no obstante, lo positivo de que se perciba como un pequeño respiro es que anime el consumo", según opina Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
La barrera del 4,5%
Si bien todos los expertos señalan que será difícil volver a superar el 4,5% durante 2008, en la OCU no apuntan en la misma dirección. "No estamos tan seguros de que no se supere esa cota, creemos que el Euribor puede llegar a un techo máximo del 5%, eso sí, con subidas no tan bruscas y más espaciadas en el tiempo".
En la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid se muestran cautos. "Es pronto para hablar de tendencias. Que los tipos tienen que bajar prácticamente nadie lo duda, en lo que nadie se pone de acuerdo es cuándo y cuál será el alcance de esa bajada. Mientras las tensiones inflacionistas perduren en la zona euro, el Banco Central va a seguir manteniendo los tipos. Creo que hasta el último trimestre no hay que esperar bajadas importantes", aseguran fuentes de la misma organización.
A la hora de precisar la marcha futura que dé el BCE a los tipos de interés, afirman: "Estamos en una situación en la que tan difícil parece que bajen los tipos como que suban. Es decir, nos encontramos en la etapa de esperar y ver. Creemos que el Banco Central Europeo no se moverá en los próximos meses, salvo situaciones excepcionales, pero en todo caso yo creo que los márgenes para que suban más del 4,5 % son muy limitados", dicen.
Al contrario que los expertos, en esta asociación no piensan que vaya a existir un factor psicológico en la mejora de las economías de la familias. "De momento, es un gesto y coyuntural. El efecto de las 'subprime' americanas sigue creando problemas y le economía de la zona euro no acaba de superar la situación".
Las entidades financieras no parecen estar por la labor de aportar su granito de arena a la hora de fomentar hipotecas que convengan a los clientes medios. De hecho, todas tienen un volumen de ofertas que sólo se dinamizan si el mercado destinatario pasa por buenos momentos.
La desaceleración que vive el sector inmobiliario, que también ha sido impulsado por las subidas de los tipos de interés, entre otras cosas, ha hecho que el producto estrella de bancos y cajas, la hipoteca, deje de ser tan importante para ellos como en la época del 'boom'. Así, dado que el cliente potencial de hipotecas no tiene tanta liquidez como desearían los prestamistas, el grifo del crédito también se muestra rácano.
Para muestra, un botón. El Santander lanzó hace un mes una campaña en la que el diferencial era sólo el 0,25%, pero, ojo, no era para alegrar el futuro de los virtuales compradores de vivienda, sino para 'robar' clientes a sus directos competidores, como aseguraron en la presentación del producto. Potenciar las hipotecas, en la actual situación económica, para los ciudadanos medios "no es la intención del banco", según fuentes del mismo.
La información
La falta de ambición, sólo lógica desde el punto de vista de la entidades financieras, se une a la falta de información que dan éstas, según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), a los consumidores. Un reciente informe de esta asociación así lo muestra. Según dicho análisis, los posibles clientes no reciben ni el folleto informativo básico que contiene o debe contener el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
"Es evidente que ahora hay más bancos que ponen dificultades a la hora de conceder hipotecas", afirma Manuel Pardos, presidente de Adicae. La tendencia actual, según el propio Pardos, es "insistir más en el aval, subir el diferencial (antes se bajaba), pedir seguros...". En su opinión, "se exigen condiciones ilegítimas para la concesión de los créditos porque los bancos saben que se responde, ante un posible impago, con la casa".
"Un diferencial bajo puede ayudar a facilitar el acceso a una vivienda, pero muchas veces este dato no significa que la hipoteca sea más barata", apunta Werner Zippold, director general de Hipoteca Naranja de ING Direct España. Y agrega: "Para no llevarse ninguna sorpresa, es importante que el cliente se informe bien de todas las condiciones del producto a contratar (las comisiones, las condiciones de revisión o si tiene vinculado productos extra que puedan encarecerlo)".
Desde Adicae se recuerda que, al menos ahora, "ya no se concede el 100% o el 110% del valor de la casa y sólo se aporta el 80%, lo que de hecho sí ayuda al solicitante de hipoteca, pero nada más".
"Las ofertas son engañosas. El apoyo de los bancos a los españoles es deficiente. Llevan 20 años forrándose", añade Manuel Pardos.
María Ramos, abogada de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Ausbanc), incide en la misma idea. En su opinión, "un bajo diferencial normalmente suele ser un gancho para el primer año, pero con posterioridad se establece uno más alto. Se informa de esto, porque consta en la oferta vincultante que da el banco; el problema es que no se le presta atención".
"La decisión de adquirir una vivienda depende de muchos factores entre los que no están principalmente las características del producto financiero", asegura Natalia Colmenero, directora de Financiación Hipotecaria de Bankinter. "Eso sí, una vez que se decide la compra de la vivienda la elección del producto financiero y por tanto de la entidad sí depende de la flexibilidad y ventajas que podamos ofrecerle y sobre todo del precio, lo que implica que la cuota mensual se haga cómoda o no, sí puede ayudar al ultimo empujón en la decisión de la compra".
En Bankinter dudan incluso del papel de cajas y bancos como motor de la adquisición de vivienda con la actual situación económica. "El papel de las entidades financieras como intermediario y facilitador de la financiación de este tipo de operaciones queda limitado a la hora de influir de la manera tradicional en la decisión de la compra de la casa. La nueva coyuntura económica, con el freno del mercado inmobiliario como muestran todos los indicadores, nos obliga a buscar nuevas soluciones financieras relacionadas con el uso de la hipoteca para otros fines distintos a la compra de la vivienda", apunta.
Un informe sobre el mercado del crédito del Banco de España (BE) señala que "las entidades financieras españolas continuaron endureciendo las condiciones de oferta de crédito, especialmente para las empresas y para los hogares con el objetivo de adquirir vivienda", según Citigroup. No es la única conclusión a la que llega esta encuesta realizada por el BE junto con el resto de bancos europeos a finales de 2007.
Así, se añade: "También la demanda se redujo de forma generalizada, aunque especialmente para la compra de vivienda".
En cuanto a la oferta, las entidades achacaron su restricción a los mayores riesgos económicos existentes, aunque también se debió al aumento de los costes de financiación.
Las claves del cambio
Las subidas de los tipos de interés. "Lo que ha cambiado son las expectativas de los tipos de interés [por parte del Banco Central Europeo] en el futuro", dice uno de los analistas.
La volatilidad del índice de referencia. Los expertos creen que el Euribor estará entre el 4,2% y el 4,7%, como mucho, pero más cerca del primero que del segundo.
De factor psicológico a real. "Si hace unos meses este cambio de tendencia tenía un carácter más psicológico que de ahorro para el bolsillo del prestatario, en estos momentos se empezaría a notar una reducción significativa en la cuota".
Una novedad que da ánimos a los hogares. "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca".
Mayor fluidez del dinero. "Se irá saliendo de las crisis de las subprime y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará".
Con menos cuota de hipoteca, más consumo. A medida que la cuota vaya cediendo mensualmente, las familias tendrán mayor capacidad para dedicar parte de su dinero al consumo.
Los consumidores no son tan optimistas. "Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia”.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) alertó ayer sobre 'un estancamiento de la actividad' de la actividad crediticia en el presente ejercicio. Su pronóstico es que los créditos hipotecarios crecerán entre un 6% y 9% en 2008, lo que supondría el menor incremento desde 1992.
El anterior mínimo histórico en el ritmo de crecimiento del saldo hipotecario, desde que en 1983 se creó este registro, se producía en plena crisis de comienzos de los 90, cuando los créditos inmobiliarios aumentaron un 8,9%.
La asociación, de la que forman parte la gran mayoría de bancos, cajas y cooperativas de crédito, también informó de que el dato final de crecimiento del crédito hipotecario en 2007 fue del 14,9%, frente al 23,3% del ejercicio anterior.
Entre las causas que la AHE cita para explicar la desaceleración de 2007 y 2008, están el descenso en la demanda de vivienda y el repunte de los tipos de interés. La evolución del crédito hipotecario muestra un estancamiento en lo que va de actual ejercicio, según la encuesta realizada a sus asociados.
Todo el sector bancario español llevaba años anticipando el 'aterrizaje suave' del crédito hipotecario. La alternativa que la mayoría de entidades ha buscado es potenciar los préstamos a pymes y los préstamos al consumo.
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La rivalidad por captar a los clientes más solventes ha reanimado las ofertas para cambiar de entidad, aunque hay que estudiar con detalle los gastos y la letra pequeña.
El fin de la dolce vita en el mercado inmobiliario está obligando a los bancos a echar mano de la chequera para mantener candente el pulso de la venta de hipotecas. El número de operaciones hipotecarias desciende y el cliente fiel y solvente cada vez es más cotizado, ante lo que muchas entidades están optando por lanzar campañas con las que atraer a la clientela más selecta, al tiempo que el conjunto del sector se pone en guardia para no dejar escapar a lo mejor de cada casa.
Santander comenzó el año presentando una campaña con la que aspira a captar 50.000 hipotecas en seis meses de clientes desencantados con sus entidades de origen y BBVA ha replicado con una oferta por la que premia con el 1% del importe de la nueva hipoteca que el cliente contrate con el banco. Robarle a la competencia una hipoteca, el producto que establece el vínculo más fuerte entre el banco y su cliente, es complicado y entraña gastos significativos que pueden llegar a anular el beneficio de contratar un crédito a un tipo de interés más barato. Pero un mercado hipotecario menguante hace que el intento por seducir al cliente del vecino merezca la pena, aunque el ciudadano que soporta la deuda deba leer atentamente la letra pequeña y decidir siempre calculadora en mano.
1. ¿Qué hay que hacer para cambiar de hipoteca? El proceso está perfectamente regulado, con plazos detallados de obligado cumplimiento por las partes. El cliente debe acudir a la entidad a la que desea trasladar su hipoteca y solicitar que le preparen una oferta vinculante, que el banco deberá preparar con el visto bueno de un notario. Además, la entidad que aspira a captar a este nuevo cliente tendrá que solicitar al banco con la hipoteca en origen un certificado de la deuda que soporta el cliente dentro del plazo máximo de siete días.
Si la entidad de origen certifica la deuda, puede a continuación manifestar su decisión ante notario de igualar las condiciones de la hipoteca presentada, con lo que retiene al cliente, o renunciar a ello, en cuyo caso su cliente tendrá el camino libre para marcharse a otra entidad.
2. ¿Cuáles son ahora las ofertas más ajustadas para cambiar las condiciones? Santander ha emprendido una fuerte campaña de marketing para publicitar un préstamo hipotecario a un interés del euríbor más 0,25 puntos -uno de los más bajos del mercado- para captar de la competencia hipotecas de más de seis años de antigüedad, sin mancha de insolvencia en el historial del cliente, aunque con la condición de domiciliar la nómina y de realizar aportaciones anuales a un plan de pensiones del banco de al menos 600 euros.
Uno-e tiene una campaña de subrogación de hipotecas en la que ofrece el mismo tipo de interés, del euríbor más 0,25 puntos, sin requisitos sobre la antigüedad del préstamo y sin necesidad de contratar plan de pensiones. Además, regala 600 euros para los gastos de formalización del traslado. BBVA, la matriz de este banco por Internet, ha lanzado una campaña por la que regala al cliente el 1% del importe que formalice en su nueva hipoteca con la entidad, con una bonificación máxima de 3.000 euros.
Al margen de las ofertas dirigidas expresamente a los clientes ya hipotecados, los precios más atractivos para hipotecas nuevas son los que ofrecen Activobank, del euríbor más 0,22 puntos, con la contratación obligada de un seguro de vida; Caja Duero, del euríbor más 0,25 puntos aunque con el requisito de contratar seguro de vida y de hogar, tarjeta Visa y plan de pensiones, con gastos y aportaciones mínimas anuales. ING Direct ofrece el euríbor más 0,33 puntos, con seguro de hogar.
3. ¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca? Ceder a los cantos de sirena de las entidades que rebajan el precio de sus hipotecas es tentador, pero el hechizo puede romperse fácilmente a la hora de echar cuentas. El cliente que desee subrogar su hipoteca, es decir, trasladarla a otra entidad sin constituir una nueva, deberá tener en cuenta que ha de asumir los gastos de notaría, de registro y gestoría, más una comisión de subrogación por un máximo del 1%, o del 0,5% para las hipotecas formalizadas tras la entrada en vigor de la última reforma de la ley hipotecaria.
Fuentes de Sabadell calculan que el coste de una subrogación para un préstamo de unos 150.000 euros podría rondar los 2.000 euros, incluidas las comisiones. En Unicaja recuerdan que el coste total dependerá del importe pendiente de pago y estiman que para una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría, registro y las comisiones alcanzan los 1.500 euros.
Los expertos recuerdan que siempre resultará más barata una subrogación de la hipoteca que la constitución de una nueva, que sí requiere el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por el 1%. Además, recurriendo a la subrogación, el cliente puede lograr el mejor de los supuestos: que su banco de origen le mejore las condiciones con tal de retenerle, ahorrándose así los gastos.
4. ¿Qué gastos está dispuesta a asumir la nueva entidad? En algunos casos, la entidad que aspira a captar la hipoteca de la competencia se ofrece a asumir los gastos de notaría, registro y gestoría, una práctica más frecuente entre las entidades por Internet, aunque la comisión de subrogación o cancelación suele quedar a cargo del cliente. Otra de las fórmulas empleadas es que la nueva entidad también incluye en el nuevo importe de la hipoteca la financiación de los gastos de tramitación, tal y como sucede en el caso de Banco Santander. El traslado de la hipoteca a esta entidad supone la formalización de una nueva hipoteca, con gastos superiores a los de la subrogación, ya que implica el pago de impuestos. A cambio, la nueva hipoteca no tiene ni comisión de apertura ni comisiones de servicio.
La contratación de un tipo de interés más bajo es sin duda un gran reclamo, pero si la diferencia entre el precio de la hipoteca anterior y la nueva no es notable, los gastos y las exigencias del nuevo producto pueden llegar a eclipsar las bondades de la oferta. En este sentido, hay que tener en cuenta si la nueva entidad exige un gasto anual en tarjetas de crédito, como sucede en Caja Duero, o una aportación obligatoria a un plan de pensiones, como sucede en Santander.
El plazo de amortización es también otro aspecto importante a la hora de calcular los costes de un cambio de hipoteca. Así, a mayor plazo, más tiempo por delante para amortizar el coste inicial del traslado y para beneficiarse de la aplicación de un menor tipo de interés sobre el capital pendiente.
5. ¿Qué ventajas aporta la nueva ley hipotecaria para cambiar de banco o caja? El nuevo texto legal, aprobado el pasado año, establece una rebaja para los aranceles notariales y registrales, aplicable a todas las hipotecas, y un recorte en la comisión máxima por cancelación o subrogación para las nuevas hipotecas. Sin embargo, y en opinión de los expertos, estas novedades no serían por sí mismas factores lo bastante determinantes como para impulsar el cambio de hipoteca de una entidad a otra.
Por el contrario, la reforma legal ha traído novedades que sí benefician al cliente. Por un lado, la oferta vinculante con las nuevas condiciones de la hipoteca debe realizarse a través de un notario. No basta, como sucedía antes, con la comunicación desde una entidad a otra, lo que da una mayor seguridad jurídica al proceso. Además, una vez que la entidad de origen de la hipoteca decide igualar la oferta, el cliente ha de permanecer en ella y renunciar a marcharse, aunque prefiera los servicios financieros de la otra entidad, más allá del atractivo de sus hipotecas. 'La permanencia en la entidad de origen beneficia al prestatario, ya que toda subrogación tiene un coste, de forma que el cliente consigue la mejora en las condiciones de la hipoteca y además no tiene que desembolsar el coste que le hubiera supuesto el cambio de entidad', apuntan desde Unicaja.
6. ¿Hay más cambios por el alza del euríbor y las nuevas ofertas? El avance registrado el pasado año por el euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas a interés variable, ha puesto en apuros a muchas economías familiares, que pueden encontrar en el cambio de entidad una solución a las dificultades para llegar a fin de mes. Sin embargo, las entidades financieras se inclinan claramente por los clientes poco problemáticos, de modo que las ofertas para cambiar la hipoteca de entidad no van a llegar a los clientes más agobiados sino a los más productivos.
'No vamos a dejar que se nos vaya ningún cliente rentable', reconocen en Caja Duero. Fuentes de Caja España añaden que 'no se deja escapar a un buen cliente. Cuesta más captarlo de nuevas que mejorarle las condiciones de su hipoteca'. En opinión de BBVA, 'es posible que en el mercado haya una cierta percepción de mayor rivalidad entre entidades financieras en la captación de clientes de la competencia', aunque el banco considera que se mantiene la rivalidad propia de las empresas que se dirigen al mismo mercado. En Caja Madrid sí reconocen que se ha endurecido la rivalidad por captar clientes de la competencia.
7. ¿Qué alternativas hay al cambio de hipoteca a otro banco? Las entidades financieras recuerdan que existen fórmulas con las que aliviar el encarecimiento de la cuota mensual de la hipoteca, tales como la carencia -por la que sólo se pagan intereses y se deja para más adelante la amortización del capital- o la ampliación de los plazos, sin recurrir al cambio a otro banco o caja.
Publicidad: lo que deben explicar las entidades
• Información La Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado en un informe presentado esta semana que el 92% de los consumidores españoles desconoce algún elemento fundamental de su hipoteca, como el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
• Folletos publicitarios Adicae también recuerda que las entidades están obligadas a registrar la publicidad sobre sus créditos hipotecarios en el Banco de España, si bien asegura que un alto porcentaje no pasa sus folletos ni por esta institución ni por las Comunidades Autónomas para que los supervisen.
• Tasa anual equivalente (TAE) Si el folleto publicitario de la hipoteca contiene información sobre alguno de los aspectos económicos del producto, como el diferencial o la cuota, deberá también informar sobre el interés TAE, es decir, el coste anual total del préstamo hipotecario. El tipo de interés en términos TAE es de hecho la mejor fórmula para poder hacer una comparativa con el precio de las hipotecas de otras entidades.
• El diferencial A menudo sucede que las ofertas publicitarias anuncian un reducido diferencial sobre el euríbor, que resulta en el tipo de interés que se aplica en la revisión de la hipoteca. Pero el cliente debe saber también que ese diferencial se consigue si se cumple una serie de requisitos y que suele estar vinculado a la contratación de otros productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones.
• Más vinculación Las condiciones más ventajosas se aplican a los clientes que tienen más productos contratados con la entidad, aunque ese vínculo no se limita ya a los tradicionales seguros de hogar o la inevitable domiciliación de nómina. Las últimas ofertas hipotecarias incluyen también la contratación de tarjetas de crédito, con el requisito de un gasto anual mínimo, y de planes de pensiones, también con aportaciones mínimas anuales.
• Endurecimiento en las condiciones La última encuesta realizada por el Banco de España entre las entidades financieras revela que se han elevado las exigencias para la concesión de hipotecas, en un contexto de desaceleración económica y de dificultades para obtener financiación. La banca replica que mantiene abierto el grifo del crédito, si bien las últimas subidas del euríbor han encarecido las cuotas y resulta necesaria una mayor capacidad económica para superar los niveles de riesgo que las entidades están dispuestas a asumir.
La actividad crediticia hipotecaria podría crecer entre un 6% y un 9% en el presente ejercicio, lo que supondrá prácticamente la mitad respecto al porcentaje del 14,9% al que evolucionó en 2007, y registrar un mínimo histórico en su evolución, informó hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La asociación condiciona además este abanico de previsión de crecimiento al mantenimiento de las actuales condiciones económicas, "con crecimientos de la economía y el empleo en positivo".
El anterior mínimo histórico en el crecimiento del saldo hipotecario, desde que en 1983 se generó este mercado, data de 1992, en plena crisis de comienzos de aquella década, cuando el saldo vivo de las hipotecas evolucionó un 8,9%, según explicaron a Europa Press en fuentes de la AHE.
Desde entonces, el crédito hipotecario repuntó y mantuvo un crecimiento paulatino como consecuencia de la recuperación económica, la bajada de tipos de interés y la unión monetaria europea, entre otros factores.
En cuanto a la desaceleración de 2008, responderá al descenso de demanda de vivienda que se registra ya desde 2007, como consecuencia del incremento del precio de los pisos y el repunte de los tipos de interés.
De hecho, según la AHE, la evolución del crédito hipotecario muestra un estancamiento en lo que va de actual ejercicio, según la encuesta realizada a sus asociados.
La ralentización esperada para 2008 se registrará después de que la evolución del crédito se desacelerara desde el aumento del 23,3% de 2006 (año de inflexión en el sector) hasta el 14,9% del pasado año, que cerró con un saldo vivo de crédito hipotecario de 1,04 billones de euros, según los datos provisionales del Banco de España.
Según la AHE, aunque 2007 aún muestra un "comportamiento expansivo de la actividad", pone de manifiesto "la intensidad de la desaceleración del mercado, más visible en el comportamiento de las nuevas construcciones".
Los bancos han entrado sin remedio en la lista de valores malditos para el mercado y el azote vendedor maltrata a todos por igual, haya o no pérdidas por las hipotecas subprime de por medio. Santander -libre de hipotecas basura- pierde en el año el 21,4%, casi lo mismo que Société Générale, que se desfonda el 23% después de haber confesado un agujero de 4.900 millones de euros por la actividad descontrolada de su ya famoso ex broker Jérôme Kerviel, más una provisión de 2.050 millones de euros a cuenta de la crisis hipotecaria estadounidense.
A BBVA de poco le sirve que, en medio de la crisis de liquidez de la banca europea y de la inquietud por la sostenibilidad de la actividad crediticia, Standard & Poor's le haya elevado el rating a largo plazo de la entidad de 'AA-' a 'AA'. La acción pierde en el año el 19,6%, no muy lejos del retroceso del 25,11% de Natixis, que el viernes se sumó al abundante listado de entidades afectadas por las hipotecas subprime. El anuncio de una dotación extraordinaria por mil millones de euros se llevó por delante el 10,7% de la capitalización del banco.
La banca española ha insistido en recordar al mercado que no está contaminada por las hipotecas basura y ha mantenido sus promesas de crecimiento y reparto de dividendo en la presentación de sus resultados anuales. La propia OCDE felicitaba el viernes al conjunto de la banca por resistir a la crisis internacional mejor que en otros países. 'Chapeau al sistema financiero español', señalaba su secretario general, el mexicano Ángel Gurría. Pero unas cuentas de resultados correctas no bastan para un mercado que desconfía del conjunto del sector bancario y que además vigila con lupa la fuerte exposición de la banca española a un negocio inmobiliario en claro retroceso. 'Los gestores internacionales temen al pinchazo de la burbuja inmobiliaria española y al futuro del crédito a promotores concedido por el sector financiero español', explica Ignacio Ulargui, analista de ING Wholesale Banking.
Así, sólo Santander y BBVA se salvan de las recomendaciones mayoritariamente negativas de los analistas internacionales para la banca española. Los gestores han denostado a los bancos medianos por su concentración en el negocio doméstico y el ladrillo y Popular pierde en el año el 19,8%, con caídas del 17% para Banesto, del 22,5% para Bankinter y del 18,7% para Sabadell. La excepción es Banco Pastor, que se salva de las ventas anuales y es el segundo mejor valor financiero del índice DJ Europe Stoxx Banks, que reúne a 62 valores. La entidad gallega sube en el año el 3,2%, frente al castigo del 27,7% del pasado año, en que fue el peor banco del mercado continuo, sólo superado en las pérdidas por algunas filiales del Grupo Popular. Y pese al brillante comienzo del año, también los títulos de Pastor comienzan a flaquear una vez presentados los resultados anuales. Fortis ya rebajaba el viernes su recomendación para el valor a reducir.
'Aunque en España no hay pérdidas por hipotecas basura, hay un evidente riesgo macroeconómico. Y el sentimiento negativo del mercado hacia la banca también se traslada a las entidades españolas', explica Diego Barrón, analista de Fortis.
En la actualidad, cotizan más en Bolsa las expectativas de un futuro de menor crecimiento de beneficios por el parón inmobiliario que el presente de unas cuentas de resultados libres del virus subprime. UBS apunta que el mercado se está adelantando a los acontecimientos que se verán en 2009, en que la desaceleración económica en España golpeará los resultados de la banca, al tiempo que una mayor competitividad presionará sobre los márgenes de negocio. La entidad suiza se ha sumado a la corriente de revisiones a la baja para las entidades españolas y ha recortado recientemente su estimación de beneficio por acción para BBVA y Santander en el año 2009 el 5% y el 7%, respectivamente.
Fuentes de mercado apuntan también a un excesivo pesimismo de los gestores internacionales hacia la banca española, sin pasar por alto cierta animadversión desde algunos sectores de la banca británica. 'Hay mar de fondo y una situación económica y financiera complicada. Los gestores británicos se han quedado con la idea de que hay pinchazo inmobiliario en España y ahora resulta muy difícil que abandonen esa idea', apunta el analista de una firma internacional.
Los salarios de muchos jóvenes zaragozanos apenas llegan a los 1.000 euros al mes y tienen cada vez más difícil adquirir una vivienda. Ya no pueden acceder ni a la hipoteca joven ofertada por el Ayuntamiento, que ofrece las condiciones más ventajosas.
El año pasado se autorizaron 307 hipotecas, frente a las 570 del año anterior. Cada vez las solicitan menos porque no pueden permitirse comprar un piso y, además hay muchos que no cumplen los requisitos exigidos.
De las 890 personas que solicitaron una cita para informarse, 415 no cumplían los requisitos. De ellas, 241 querían contratar la hipoteca solas y 174 en pareja.
La mitad no pudo pedirla porque tenía que endeudarse más de un 40% para hacer frente a los pagos. Otro 25% se retiró porque no le interesaron las condiciones y el resto, porque no tenía suficientes ahorros ni aval, prefería irse a vivir fuera de Zaragoza o tenía que solicitar más de 300.000 euros de préstamo.
Hay 150.000 aragoneses que cobran menos de 1.000 euros brutos al mes, sobre todo en el sector comercial, hostelero y del hogar.
Los jóvenes zaragozanos deben destinar una media del 63,8% de sus ahorros para poder comprar una vivienda. La mayoría opta por hacerlo en pareja y emplean el 40,4% del salario. Ésta es la principal razón por la que sólo el 45,8% de los jóvenes aragoneses están emancipados.
El alto precio de la vivienda, la subida continuada del euríbor y las expectativas de los jóvenes por conseguir una VPO también han contribuido a frenar las solicitudes de la hipoteca joven, a pesar de sus ventajosas condiciones.
Las ventajas del préstamo
Este producto tiene un plazo de amortización hasta 35 años y durante los tres primeros meses no se pagan intereses. En el resto se aplica el euríbor anual + 0,39, para préstamos inferiores al 80% del valor de tasación, y el euríbor anual + 0,45, para los que lo superan.
Otra facilidad de esta hipoteca es la posibilidad de aplazar doce mensualidades a lo largo de todo el periodo de amortización. Puedes informarte en el 976 721 800.
Un 30% de los solicitantes tienen entre 27 y 29 años y el 56% posee un título universitario. Más de la mitad pide financiación para menos del 80% del coste del piso.
El 78,83% la pide para comprar vivienda usada, con un precio medio por metro cuadrado de 3.247,48 euros y una superficie de 67 m2. El resto adquiere viviendas nuevas, cuyo precio medio ronda los 239.785,20 euros y suelen tener unos 74 m2.
Menos préstamos 31.324 hubo en 2007
Cada vez hay menos gente que se hipoteca. Hasta noviembre del pasado año se contrataron en Aragón 31.324 hipotecas, frente a las 33.585 de todo 2006. El importe medio de los préstamos hipotecarios constituidos sobre viviendas se sitúa en la Comunidad en unos 150.000 euros, según los últimos datos del INE.
Hipoteca joven los requisitos
Para pedir la hipoteca joven hay que tener entre 18 y 35 años, poseer un contrato laboral e ingresos suficientes para afrontar el pago. No se puede dedicar más del 40% de los ingresos netos mensuales a la hipoteca y la vivienda debe estar en el término municipal de Zaragoza y costar menos de 360.000 euros.
La banca española afronta un periodo de ajuste tras unos años en los que el crédito abundante llevó a una 'sobrevaloración' de la vivienda, afirmó en una entrevista con EFE Jaime Caruana, jefe de temas financieros del FMI y ex gobernador del Banco de España.
Caruana insiste en que la situación en España es muy diferente a la de Estados Unidos, que sufre la peor contracción del sector desde la Gran Depresión y donde el precio de la vivienda caerá un 10 por ciento este año, según pronósticos del Fondo. El economista valenciano señaló que el sistema financiero español deberá adecuarse a una moderación de la demanda de créditos, lo que es algo 'positivo' para la economía del país, en su opinión. Y que los bancos deberán resignarse, añadió, a una 'contención' en la financiación que pueden captar en Europa, donde los mercados financieros siguen inmersos en la incertidumbre y la desconfianza.
Hipotecas Baratas con Hipoteca Gratis
El 92% de los consumidores desconoce algún elemento fundamental de su hipoteca, como el tipo de interés, las comisiones o los plazos; mientras que la mitad de bancos y entidades que las conceden no entrega a los clientes el folleto informativo sobre la misma antes de que se contrate el crédito sobre la vivienda, según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).
BBVA, Banesto, Banco Popular, Caja Madrid, ''la Caixa'' o la Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón (CAI) son algunas de las entidades que no facilitan dicho folleto con la información básica acerca de la hipoteca, y lo sustituyen en el mejor de los casos por publicidad, expresiones verbales o un "papel sucio" a puño y letra, sin membrete ni sello.
Así se desprende de un estudio de la asociación presentado hoy por su presidente, Manuel Pardos, que refleja la "falta de transparencia y las prácticas abusivas" de algunos de los bancos y entidades que operan en España, actuaciones que prevé denunciar ante las autoridades correspondientes en "dos o tres meses".
"Subordinados" a la "intocable" banca
Pardos ha evitado precisar a qué entidades podría denunciar la asociación ni por qué motivo en concreto, pero ha incidido en que "la realidad del crédito en España es como el far west, con graves infracciones de la normativa, mientras que los partidos políticos se mantienen "subordinados" a la "intocable" banca.
En este sentido, ha criticado la pasividad tanto del Banco de España como del Gobierno ante las prácticas de un sector "escurridizo, ambiguo y próximo a la ilegalidad", y ha reclamado que se supervise la publicidad sobre los productos y se promueva una regulación sobre la reunificación de deudas.
El informe, subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo, se ha realizado con visitas a más de 180 sucursales de diferentes entidades en seis ciudades españolas (Madrid, Zaragoza, Valladolid, Mérida, Cáceres y Málaga) en las que los técnicos de la asociación se hacían pasar por clientes que pedían una hipoteca de hasta 150.000 euros o un crédito rápido.
En opinión del coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, la palabra que mejor define la situación presente es incertidumbre. «Incertidumbre sobre los tipos de interés, sobre si nos aprueban la hipoteca, sobre si seremos despedidos, para invertir... La incertidumbre es uno de los peores enemigos del tejido económico», recuerda.
Alerta de que la «excesiva polarización económica» de la provincia, que ha basado su expansión en los pilares del turismo y la construcción, «puede hacer que le afecte seriamente esta desaceleración».
Al respecto, prevé que cualquier unidad familiar tenderá a reducir su consumo ante la «incesante espiral de costes básicos crecientes» (luz, gas, alimentos e hipoteca de vivienda habitual). Una realidad que, a su vez, reducirá la inversión en el sector inmobiliario, «el que más puede verse afectado por la crisis», dice.
No obstante, Yagüe pone sobre la mesa las virtudes de Málaga para afrontar la recesión. «Somos una de las provincias mejor comunicadas de Andalucía, tenemos un clima inmejorable, una infraestructura hotelera modernizada y un Parque Tecnológico que aún tiene mucho que decir a la hora de aportar riqueza», enumera. Entre nuestras debilidades, por contra, cita «la propia transacción en el modelo de crecimiento» y añade que el futuro penderá del hilo de la evolución de los tipos de interés, «que ayudarán a que la sensación de ahogo que experimentan muchas familias y empresas se relaje».
Hipotecas e Hipotecas Baratas
Desconocer lo importante
Actualmente estamos viviendo una situación muy peculiar, en la que el cliente no está totalmente informado de las condiciones y características de su hipoteca. Al cliente lo que le importa conocer es la cuota que va a pagar, cuanto más baja mejor, en deficiencia del periodo de amortización del préstamo hipotecario. Sin tener en cuenta otros tipos de interés vigentes que le pueden salir más rentables, siempre suelen ceñirse al Euribor. Otra característica muy peculiar es que el cliente está “atado” a su banco: pide la hipoteca a su entidad y se amolda a sus condiciones sin estudiar las que le pueden ofrecer otras empresas. De hecho, desconocen la existencia de muchos bancos con los que trabajamos por ejemplo en Hipoteca Gratis, una importante ventaja que puede suponer un gran ahorro en la hipoteca del cliente. Hay muchas entidades que al no tener cuota de mercado asumen más riesgos o presentan condiciones más ventajosas para captar nuevos clientes. En definitiva, la tónica general del público español es que acuda a su entidad bancaria, es decir, a la que está más próxima a su casa, y no mire otras ofertas hipotecarias.
Asimismo, otro factor en el que se observa un gran desconocimiento es en lo relativo a las condiciones y productos que contrata el solicitante al firmar su hipoteca. Se han dado situaciones de clientes que al efectuar un cambio de vivienda no sabían que tenían un período límite para vender su antigua casa o que desconocían la cantidad de seguros que habían contratado, los cuales se cargaban mensualmente en su cuenta de ahorros. Asimismo, existe un importante porcentaje de clientes que, al dejarse atraer por cuotas de partida atractivas, muchas de ellas estimadas con carencia, por cierto, luego se ven ahogados por un aumento drástico del importe cuando llega el momento de empezar a pagar las cuotas normales.
Por otro lado, el cliente desconoce sus derechos. Tal es el caso de cuando compra una vivienda de obra nueva y contrata la hipoteca con la promotora. De esta forma, el cliente se subroga a la hipoteca que ha tramitado la promotora sin conocer que no está obligado a ello y que puede gestionar su hipoteca con otras entidades bancarias, con las que puede ahorrar dinero.
El equipo de HipotecaGratis se ha percatado de esta situación y, para paliarlo, intentamos dar la mayor cantidad de información a nuestro público para que conozca el 100% todo lo que está firmando y contratando. De hecho, la filosofía que transmitimos en HipotecaGratis es un asesoramiento total y gratuito, una gestión de cualquier tipo de operación en la que buscamos la mejor oferta del mercado y se la presentamos al cliente, si él está de acuerdo se firma, y en caso contrario, intentamos buscarle otra oferta que se ajuste más a sus necesidades. De igual manera, si el cliente encuentra otra oferta mejor o finalmente quiere firmar con su banco, no obstaculizamos el proceso ya que nuestro interés es que el cliente siempre quede satisfecho.
Jose Bravo, director general de Hipoteca Gratis.
El 63% de los españoles considera que los inmuebles son la mejor de las inversiones, según un estudio difundido por la organización de consumidores de España (OCU).
Esta organización, junto con entidades hermanas europeas en Bélgica, Italia y Portugal, realizó entre marzo y mayo de 2007 una encuesta sobre los hábitos económicos de los ciudadanos que fue actualizada a finales de año acerca de sus percepciones para el 2008.
Mientras en España seis de cada diez encuestados consideran que los inmuebles son la inversión más rentable, en Portugal la cifra se reduce a dos y en Bélgica a tres. la mitad de los encuestados tiene una hipoteca y, según la OCU, consideran "erróneamente" que todas las entidades ofrecen préstamos similares.
Conoce más sobre las hipotecas multidivisa y la hipoteca inversa.
La directora general del Tesoro y Política Financiera, Soledad Núñez, defendió ayer la necesidad de crear una directiva 'para armonizar el mercado hipotecario'. Su petición se produce un mes y medio después de que la Comisión Europea renunciase a elaborar una normativa conjunta al menos hasta dentro de tres años, pese a reconocer la conveniencia de su aplicación en la CE.
Soledad Núñez mantiene que esta es 'una de las trabas más grandes que existe para poder ofrecer productos del mercado hipotecario'. La directora apuntó que la armonización debería ir dirigida 'tanto a las propias hipotecas como a los instrumentos de financiación como las cédulas hipotecarias'.
Núñez opina que el Libro Blanco de la CE sobre la integración de los mercados hipotecarios - última referencia sobre una posible armonización-, 'aunque plantea unos ambiciosos objetivos, queda algo insuficiente'. Núñez, que presentó un estudio de Papeles de la Economía de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), también se refirió a los actuales problemas de liquidez de la banca. Recordó que la Ley Hipotecaria, aprobada en 2007, será un 'avance muy grande en modernización y flexibilización de las cédulas y bonos hipotecarios'. Y afirmó que, a excepción del real decreto que desarrolla la ley, no prepara nuevas medidas para mejorar el mercado de cédulas.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 147.018 euros en noviembre, lo que supone un incremento del 1,9% respecto al mismo mes de 2006 y un 2,5% inferior al registrado en octubre de 2007, según la estadística de hipotecas publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por su parte, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 158.994 euros, un 0,1% menos que en el mismo mes de 2006 y un 7% inferior al registrado en octubre. En el undécimo mes del año se hipotecaron un total de 140.816 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un descenso del 9,62% respecto al mismo mes del año anterior, por valor de 22.388 millones de euros, un 9,71% menos.
Hipotecas baratas
Usuarios buscan nuevas fórmulas para pagar menos intereses
La hipoteca multidivisas trabaja con el Libor en vez de con el Euribor y, principalmente, en yenes japoneses. Puede suponer un ahorro entre 200 y 400 euros al mes
El ascenso del Euribor ha encarecido las cuotas de las hipotecas en España alrededor de un 20 por ciento en poco más de un año. Por ello, numerosos compradores de viviendas están explorando nuevas fórmulas para pagar menos intereses. En ese capítulo se encuentran las hipotecas multidivisas, que permiten pagar hasta sólo un 0,37 por ciento de interés, frente al 4,5 por ciento del Euribor actual. Sin embargo, hay que considerar seriamente sus riesgos.
Son hipotecas con revisiones «mes a mes», explica Óscar Pelayo, asesor financiero. No es una fórmula muy extendida aún en España y principalmente se acogen a ella economistas, empleados de banca y personas con altos conocimientos financieros, ya que «hay que informarse constantemente de los cambios de los tipos de interés internacionales», señala el asesor.
Esta opción consiste simplemente en pedir una hipoteca en las mismas condiciones que tiene un japonés, un suizo o un neozelandés en su país. En lugar del Euribor, se trabaja con el Libor, un tipo de interés que se publica de forma diaria en Londres y que se puede consultar internet.
La mayoría de estas hipotecas obedecen al Libor del yen japonés y el franco suizo, los más bajos del mundo. Al financiar a través de un tipo de interés más bajo, la cuota a pagar descenderá notablemente. Así, una hipoteca de 300.000 euros a Euribor en un plazo de 30 años tendrá una cuota de 1.485 euros, mientras que en yenes tendría una cuota de 981 euros y de 1.191 euros si se abriera en francos suizos.
Estos datos dejan entrever un gran ahorro al cabo de 30 años, pero los escenarios cambian con este producto y no son tan estáticos como una hipoteca tradicional.
Por ello, no todo son ventajas y «existen claros riesgos», señala Pelayo. Para suscribir una hipoteca multidivisas hay que «tener aguante» y ser claramente consciente de que la cuota de la hipoteca «va a cambiar cada mes» según la evolución del mercado de divisas.
Además, esta fórmula no es recomendable para personas con visión de vender su casa a corto plazo, ya que puede ser que el momento de cancelar la hipoteca por esa venta no sea el más rentable para sus intereses.
Otro de los puntos a tener muy en cuenta es el de las comisiones, que suelen ser superiores que los de una hipoteca tradicional.
La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, Ausbanc, criticó ayer la «falta de reacción» de los bancos y cajas ante la subida de los tipos de interés y los problemas que conlleva para las personas que tienen un préstamos hipotecario. Ante este escenario, Ausbanc recomienda a los clientes que lleguen a un acuerdo con su entidad bancaria para bajar la cuota o alargar el plazo de amortización. «El problema es que los bancos no me ofrecen este servicio. No están reaccionando a tiempo», denuncia Luis Pineda, presidente de Ausbanc.
Pineda puso ayer sobre la mesa en Donostia la desalentadora situación que atraviesan las economías familiares, lastradas por el alza de los tipos de interés. «Las subidas de las cuotas de los préstamos hipotecarios son intolerables e impagables. Pero la realidad es que todo ha subido, así que es difícil decidir qué puedes dejar de consumir para pagar tu hipoteca. La situación es casi de tormenta perfecta», señala Pineda.
Ante este escenario, Ausbanc critica la pasividad del Parlamento español, que no ha tomado cartas en el asunto, «a diferencia de otros parlamentos europeos. Por lo tanto, el cliente debe valerse por sí mismo». En ese caso, Ausbanc recomienda a los clientes renegociar con su banco los tipos de interés y plazos de su hipoteca. «Si no, sólo hay dos alternativas. La subrogación -pasar la hipoteca otro banco- o cancelar el préstamo. El problema es que la nueva ley hipotecara no ayuda a cambiar de entidad», apunta Pineda.
Si tu banco no quiere renegociar tus condiciones hipotecarias acude a alguien que intemedie por ti y consiga una hipoteca más barata.
