El Pleno del Congreso de los Diputados acogerá hoy el último trámite de la ley de reforma del mercado hipotecario, que, una vez aprobada, será publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para su entrada en vigor.
La ley tiene entre sus objetivos reducir hasta en un 80% el coste de modificación de las condiciones de un crédito hipotecario.
Entre las novedades que se han incorporado durante la tramitación en el Senado a través de enmiendas se encuentra la recuperación de la regulación de la hipoteca de máximos o flotante, porque mejora la financiación de las pymes.
Además, se incluyó la posibilidad de que se formalicen hipotecas inversas sobre otro tipo de bienes inmuebles que no sean la vivienda habitual, si bien no tendrá beneficios fiscales. Se trata de una ley que ha contado con un importante consenso, tanto en su tramitación en el Congreso como en el Senado.
La norma reduce las comisiones por amortización, hasta un coste máximo del 0,5%, e introduce mayores mecanismos de transparencia en el mercado.
Según las estadísticas, el porcentaje de las hipotecas de alto riesgo (subprime) que existe en el mercado de EU actualmente es aproximadamente el 10% del total de todas las hipotecas existentes en el país. Además, se considera que de la totalidad de las hipotecas de alto riesgo solamente un 30% confronta o confrontará problemas futuros de repago.
En resumen: el problema hipotecario de EU se reduce realmente a sólo un 3% del total de las hipotecas existentes en el mercado actual, en toda la nación.
Sin embargo, ese aparentemente "insignificante" 3% de hipotecas morosas o propensas a serlo trae consigo desequilibrios financieros, no sólo en EU, sino en todo el mundo.
Es que toda hipoteca morosa arrastra consigo, entre otras, las siguientes consecuencias financieras: a) pérdida de ganancias por concepto de intereses durante su tenencia; b) pérdida del valor nominal y real de la nota que garantiza la hipoteca; c) pérdida del valor real del dinero invertido en el préstamo.
En el proceso de recuperación de un inmueble, a través de juicio hipotecario, algunos de los costos y gastos vinculados a esa acción serán los siguientes: a) gastos de abogados y del tribunal vinculados al proceso; b) costos de reparación en la propiedad recuperada; c) gastos de administración y mantenimiento del inmueble; d) pagos de impuestos y seguros de la propiedad; e) gastos y costos inherentes al proceso de venta del inmueble; d) descuentos en la venta de liquidación de la propiedad.
Cualquier embargo de un inmueble puede representar unos 60 mil dólares para una institución financiera, puesto que su función principal es prestar y administrar dinero y no administrar y vender propiedades, función para la cual debe contratar toda clase de servicio especializado al respecto.
Visto así, fríamente, el problema parece no tener mayores consecuencias; pero cuando el mensaje que transmite es de histeria financiera colectiva y afecta la dinámica de consumo de un país, en el cual el consumo representa el 66% de su economía interna, pasa a convertirse en un serio problema.
En los planes de crear condiciones para una pronta recuperación del mercado inmobiliario, y así evitar que un abultado inventario de propiedades a la venta pueda arrastrar consigo el precio de otras propiedades existentes, algunas entidades financieras analizan la posibilidad de vender sus hipotecas morosas o tendientes a serlo, en paquetes millonarios y a precio de descuento.
Espero, con esta breve explicación, haber satisfecho la curiosidad de los lectores que vía correo electrónico me pidieron que escribiera sobre este tema.
Contar con la asesoría de un contador, un abogado y un agente de bienes raíces es siempre recomendable en toda transacción inmobiliaria.
La inflación subió en octubre un 1,3%, con lo que la tasa interanual se dispara al 3,6%. En Málaga el aumento fue menor, un 1%. En el último año, la leche ha subido un 24,2% y el pollo, un 14,3%
Los nuevos datos de inflación conocidos ayer no son nada halagüeños para los bolsillos de los españoles. En España, el Índice de Precios de Consumo (IPC) subió el mes pasado un 1,3 por ciento, con lo que ya acumula un aumento en el último año del 3,6%. En Málaga, el ascenso ha sido algo menor, un 1% en octubre y un 3,3% en los últimos doce meses.
Estos últimos datos, si se suman a los que se han ido desglosando en los últimos meses, se traducen en que las familias con hipotecas tendrán que gastar entre 250 y 300 euros más que hace un año para llegar a final de mes, como consecuencia de la subida de los precios de los alimentos, el encarecimiento de las hipotecas y otros gastos de incidencia mensual, como mantenimiento de vivienda, transporte y educación, según explicó ayer a Europa Press el responsable de Asuntos Económicos de la Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (Ceaccu), Fernando López Romano.
En concreto, la subida del precio de los alimentos repercute en la economía familiar con un incremento del gasto que oscila entre los 120 y los 160 euros al mes, mientras que las hipotecas se han encarecido entre 90 y 100 euros mensuales. En el capítulo de otros gastos de incidencia mensual, el repunte de la factura alcanza los 20 euros mensuales.
"Alarma social". López indicó que el dato del IPC publicado ayer pone de manifiesto que se está produciendo una situación de "alarma social" ante la subida "escandalosa" de los precios. En este sentido, dijo que la sostenibilidad de las economías domésticas "peligra", y auguró que probablemente habrá familias que atravesarán dificultades tras las subidas.
Las principales organizaciones de consumidores solicitaron ayer al Gobierno que investigue si algunos sectores están pactando de manera ilegal las subidas de precios de los productos.
En Málaga, según la información facilitada ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios subieron en octubre la friolera de un 1 por ciento de media, mientras que en Andalucía lo hicieron un 1,3 por ciento, al igual que en todo el territorio nacional.
El alza de la inflación fue consecuencia, principalmente, del encarecimiento del vestido y el calzado, que subió el 9% debido a la nueva temporada de invierno; de la enseñanza (2,4%); y de los alimentos y bebidas no alcohólicas (1,9%), por la subida de la leche, el pan, el pollo, el queso y otros productos lácteos. Así, respecto al mes anterior, la leche subió el 12,3%, los productos lácteos el 8,2%, el pan el 4,7%, la carne de ave el 3% y los quesos el 2,7%.
Si nos fijamos en los últimos doce meses, destacan los encarecimientos de la leche, que ha subido el 24,2%; el pollo, que lo ha hecho el 14,3%; el pan (13,4%) y los huevos (9%). Asimismo, los carburantes y combustibles acumulan un alza, desde octubre del pasado año, del 8,4% y los productos energéticos, del 7%.
Además, según estos datos el diferencial de precios con los países de la zona euro aumentó cuatro décimas en octubre y se situó en un punto, el más alto desde octubre de 2006.
Temporal. El vicepresidente del Gobierno, Pedro Solbes, dijo que el IPC de octubre "no es un buen dato", pero matizó que "no hay que rasgarse las vestiduras" y auguró que en 2008 los precios agrícolas no tendrán un incremento "tan brutal" como en 2007. Solbes atribuyó el aumento de la inflación al petróleo y a un "año atípico" en los precios agrícolas, y auguró que la subida de la inflación es "temporal" y cambiará en 2008.
Por su parte, el secretario de Estado de Economía, David Vegara, anticipó que la tasa de inflación podría acabar el año en el entorno del 3,6 por ciento.
El PP, no obstante, cree que la situación es más preocupante de lo que dice el Gobierno. Así, su secretario ejecutivo de Economía y Empleo, Miguel Arias Cañete, instó al Ejecutivo a que tome medidas para combatir el alza de precios y a que deje "de hacerse el sueco". Asimismo, consideró que el problema se verá "agravado" por las previsiones de la Comisión Europea, que estiman que España será el único país de la Europa de los Quince en el que el descienda el poder adquisitivo de los salarios.
Fuente: La opinión
El director general de La Caixa, Juan María Nin, y el vicepresidente segundo y consejero delegado del Banco Santander, Alfredo Sáenz, han participado en un symposium en el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point. Ambos han coincidido en calificar la situación inmobiliaria actual de "desaceleración ordenada", asegurando que el baby boom ya ha cubierto las necesidades de vivienda. Para Sáenz y Nin, el sector inmobiliario está sufriendo un proceso de adaptación y estabilización después de un crecimiento continuo, que ha llevado a la construcción española a los mismos niveles que el resto de Europa.
Juan María Nin piensa que la "desaceleración ordenada no implica ni crisis ni recesión", sino una "ordenación del mercado que no debe implicar un descenso de los precios". Aunque sí ha alertado de un posible "embalsamiento" del sector, "debido a la sensación de que ahora no es un buen momento para comprar algo que frenaría las compras durante meses o años".
Por su parte, Alfredo Sáenz asegura que nuestro mercado inmobiliario ha sufrido un "proceso de europeización", ya que España ha vivido dos décadas en las que "se han multiplicado tanto los créditos a los particulares como a los promotores". Además, cree que este descenso de la construcción no va a afectar al paro, confiando en que el sector servicios pueda soportar el liderazgo de la economía española.
Hipotecas Online
Santiago Pérez
Asociación de bancos, cajas y seguros (Adicae)
1 ¿A qué se debe la situación hipotecaria actual, en la que el número de embargos ha aumentado de forma exponencial?
Estaba anunciado. A la burbuja inmobiliaria, subida de tipos, el endeudamiento...
2 ¿Tiene solución?
El problema es que muchas veces la ejecución no resuelve la deuda, ya que se conceden préstamos por el 120% del valor de la casa, hipotecas basura, y aunque se venda, se le sigue debiendo dinero al banco.
3 ¿Hay mucho desconocimiento?
El 90% de los españoles no sabe qué tipo de hipoteca tiene ni cuáles son sus derechos.Hay incumplimientos flagrantes y una total falta de trasparencia por parte de las entidades bancarias.
4 Antes de perder la casa ¿Qué se puede hacer?
Se puede pedir una rehabilitación hipotecaria y pagar los plazos atrasados con intereses más lo gastos judiciales, pero cuidado, sólo se puede solicitar en una ocasión.
Hipotecas y refinanciaciones
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Los altos tipos de interés, el exceso de oferta y unas condiciones globales más estrictas en la concesión de créditos han convergido para ralentizar el crecimiento del precio de la vivienda. A pesar de los miedos de que el sector se esté dirigiendo hacia un aterrizaje brusco, el gobierno mantiene que un ambicioso programa de obras públicas, un segmento que mueve más del 50% de la actividad constructora, ayudará a amortiguar el golpe. Sin embargo, algunos banqueros y analistas admiten que muchas pymes en el sector inmobiliario y de la construcción están luchando contra el ajuste crediticio y la caída de la demanda. Según José Luis Malo de Molina, director general del servicio de estudios del Banco de España, "hay signos de que las empresas inmobiliarias más pequeñas que lanzaron proyectos en la última fase del ciclo quizás tengan problemas".
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